Какво да провериш преди сделка с имот в Испания: Вашето ръководство за сигурна покупка

Закупуването на имот в Испания е значителна инвестиция, която носи със себе си както вълнение, така и необходимост от изключителна бдителност. За да осигурите сигурността и законността на вашата покупка в Испания, е абсолютно задължително да извършите задълбочена проверка на имот в Испания (due diligence), преди да подпишете каквито и да било обвързващи договори. Тази статия ще ви преведе през най-важните аспекти и документи на имота, които трябва да проверите, за да избегнете скъпоструващи грешки.

Защо е толкова важна предварителната проверка?

Въпреки че испанската правна система е добре регулирана, могат да съществуват различни проблеми с имотите, които да създадат сериозни затруднения за новия собственик:

• Дългове: Имотът може да има непогасени ипотеки, запори, дългове за данъци, комунални услуги или към етажната собственост.
• Незаконни постройки: Части от имота може да са построени без разрешение или да не са регистрирани правилно.
• Несъответствия в документацията: Разлики между реалното състояние на имота, неговите планове и данните в Имотния регистър или Кадастъра.
• Планиране: Имотът може да е засегнат от бъдещи градоустройствени планове (напр. разширяване на път, строителство на нова сграда наблизо).
• Окупаси: Имотът може да бъде зает от незаконни обитатели (okupas).

Кой извършва проверката и какви документи са нужни?

Задължително е да наемете независим адвокат (Abogado), който да извърши пълната правна проверка от ваше име. Препоръчително е и съдействието на граждански инженер/архитект за техническа проверка.

А. Правна проверка (от адвокат):

1. Nota Simple (Нота Симпле):
   
   • Какво е: Това е официален документ от Имотния регистър (Registro de la Propiedad), който предоставя актуална информация за имота.
   • Какво показва:
     • Собственик: Кой е законният собственик на имота и дали продавачът има право да продава.
     • Тежести (Cargas): Дали имотът има ипотеки, запори, сервитути (право на преминаване), ограничения за продажба или други тежести.
     • Описание на имота: Официалното описание на имота (размер, граници), което трябва да съответства на реалността.
   • Защо е важна: Това е първият и най-важен документ, който дава пълна правна картина на имота.

2. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – Разписки за платен годишен данък върху имота:
   
   • Какво е: Доказателство за плащане на годишния общински данък.
   • Какво показва: Че няма натрупани дългове към общината. Искайте последните 4-5 години.

3. Estatutos de la Comunidad (Правила на етажната собственост) и сертификат за липса на дългове:
   
   • Какво е: Документи, описващи правилата на етажната собственост (за жилищни блокове и комплекси) и удостоверение от управителя (Presidente de la Comunidad) или администратора, че няма непогасени дългове към общите части.
   • Какво показва: Дали има дългове към етажната собственост (новият собственик е отговорен за дългове от текущата и предходната година). Също така, дали има ограничения за отдаване под наем (краткосрочно).

4. Разписки за комунални услуги:
   
   • Какво е: Доказателство за плащане на сметки за електричество, вода, газ.
   • Какво показва: Че няма натрупани дългове към доставчиците на комунални услуги.

5. Cédula de Habitabilidad (Сертификат за обитаемост) / Licencia de Primera Ocupación (Разрешение за първо ползване):
   
   • Какво е: Документи, удостоверяващи, че имотът е подходящ за обитаване и е построен в съответствие с нормите.
   • Какво показва: Законността на имота като жилище.
   • Защо е важна: Без този сертификат, може да имате проблеми с регистриране на комунални услуги или с отдаване под наем.

6. Сертификат за енергийна ефективност (Certificado de Eficiencia Energética – CEE):
   
   • Какво е: Задължителен документ при продажба, който удостоверява енергийната ефективност на имота.
   • Какво показва: Дава представа за потенциалните разходи за отопление/охлаждане.

7. Удостоверение от Кадастъра (Certificado Catastral):
   
   • Какво е: Документ от Кадастъра (Cadastre), който съдържа информация за местоположението, площта, собствеността и кадастралната стойност на имота.
   • Какво показва: Сравнява се с данните в Имотния регистър, за да се проверят несъответствия.

8. Данъчни декларации на продавача:
   
   • Адвокатът може да изиска определени данъчни декларации, за да се увери, че няма непогасени данъчни задължения, свързани с имота.

Б. Техническа проверка (от граждански инженер/архитект):

• Проверка на състоянието: Оценка на структурното състояние на сградата, покрив, инсталации (ВиК, електричество), наличие на влага, мухъл, пукнатини.
• Проверка за незаконни пристройки: Установява дали има части от имота (напр. тераси, разширения), които са построени без разрешение и не са регистрирани. Узаконяването им може да е скъпо и времеемко.
• Оценка на разходи за ремонт: Дава реалистична представа за евентуални необходими ремонти.

В. Финансова проверка:

• Цената на имота: Сравнете предлаганата цена с актуалните пазарни цени в района за подобни имоти.
• Всички допълнителни разходи: Бюджетирайте 8-15% над покупната цена за данъци, такси, адвокатски хонорари, комисионни и други.
• Скрити дългове: Уверете се, че няма скрити дългове (напр. за ипотеки, запори, дългове към общината или етажната собственост), които биха били прехвърлени на новия собственик.

Ролята на нотариуса в Испания

Нотариусът в Испания има ключова роля. Той е длъжностно лице, което:

• Гарантира законността на сделката.
• Подготвя и заверява окончателния акт за покупко-продажба (Escritura Pública de Compraventa).
• Изчислява и събира данъците, свързани с покупката.
• Регистрира сделката в Имотния регистър.

Въпреки неговата важна роля, нотариусът не представлява купувача или продавача и не извършва пълна правна проверка в интересите на едната страна. Неговата функция е да гарантира, че процесът е извършен законно и че всички документи са подписани правилно. Ето защо независимият адвокат е задължителен.

Заключение

Проверката на имот в Испания преди сключване на сделка е най-важната стъпка за осигуряване на вашата инвестиция. Тя е сложен процес, който изисква задълбочено познание на испанското законодателство и пазарни практики. Наемането на квалифициран, независим адвокат е абсолютно задължително. Той ще извърши цялостна правна проверка на документи на имота, ще провери за тежести и несъответствия, и ще ви предпази от потенциални проблеми. Само с такава щателна проверка можете да бъдете сигурни, че вашата покупка в Испания е сигурна и изгодна.

This post is also available in: English