Какви са скритите такси при покупка на имот в Дубай

Дубай често е рекламиран като данъчен рай за инвестиции в недвижими имоти, най-вече заради липсата на данъци върху доходите от наем и капиталовите печалби. Това е огромно предимство, но е погрешно да се смята, че покупката на имот в Дубай е лишена от допълнителни разходи. Всъщност, съществуват редица скрити такси в Дубай или по-скоро по-малко очевидни комисионни и такси, които могат значително да увеличат общата стойност на вашата инвестиция, ако не сте подготвени. Разбирането им е от съществено значение, за да бюджетирате правилно и да избегнете неприятни изненади.

Общият пейзаж на разходите в Дубай

Преди да се потопим в „скритите“ такси, нека припомним основните, които са по-известни:

1. Такса за прехвърляне към Dubai Land Department (DLD Transfer Fee): Това е най-големият разход и обикновено е 4% от покупната цена на имота, платима от купувача. За нея обикновено всички знаят.
2. Комисионна на агенцията за недвижими имоти: Обичайно 2% от покупната цена + 5% ДДС върху комисионната.

Тези два основни разхода са задължителни и се очакват. „Скритите“ такси обаче често произлизат от други етапи на процеса или специфични особености на имота.

„Скрити“ такси и неочаквани разходи при покупка на имот в Дубай

1. Такси за Сертификат без възражения (NOC – No Objection Certificate Fee):
   
   • Какво е: Документ, издаден от строителния разработчик или асоциацията на собствениците на имоти (Homeowners Association – HOA), който потвърждава, че няма неплатени такси или други задължения към тях и че имотът може да бъде прехвърлен.
   • „Скрит“ аспект: Въпреки че по правило се плаща от продавача, в някои случаи, особено при силен пазар на продавачите или при сделки под пазарната цена, купувачът може да бъде принуден да поеме тази такса. Сумата варира от 500 AED до 5 000 AED или повече, в зависимост от разработчика и общността.

2. Такси за регистрация на ипотека (Mortgage Registration Fee):
   
   • Какво е: Ако финансирате покупката с ипотечен кредит, ще дължите такса на DLD за регистрация на ипотеката.
   • „Скрит“ аспект: Тази такса е 0.25% от стойността на ипотечния кредит (не от цената на имота) плюс 290 AED административна такса. Често купувачите се фокусират само върху лихвения процент на кредита, забравяйки за този еднократен, но значителен разход.

3. Такси за оценка на имота (Valuation Fee):
   
   • Какво е: При ипотечен кредит банката ще изиска оценка на имота от акредитиран оценител.
   • „Скрит“ аспект: Тази такса, обикновено между 2 500 AED и 3 500 AED, се заплаща от купувача на оценителната фирма. Тя е задължителна част от процеса по ипотекиране, но не е пряко свързана с цената на имота.

4. Такси за откриване на сметка в DEWA (Dubai Electricity and Water Authority):
   
   • Какво е: За свързване на имота към електрическата и водопроводната мрежа на Дубай.
   • „Скрит“ аспект: Изисква се възстановим депозит (обикновено 2 000 AED за апартамент и 4 000 AED за вила), плюс такси за активиране (около 130 AED). Макар и възстановим, депозитът представлява блокирана сума, която трябва да предвидите в бюджета си.

5. Такси за охлаждане (District Cooling Fees):
   
   • Какво е: В много нови сгради в Дубай охлаждането (климатизацията) се осигурява от централизирани системи (District Cooling) и се плаща на отделни компании като Empower или Emicool, а не на DEWA.
   • „Скрит“ аспект: При свързване се плаща такса за активиране и/или депозит (може да варира от 2 000 AED до 6 000 AED). Освен това, ежемесечните сметки включват фиксирана такса за капацитет (demand charge), дори и да не ползвате охлаждане, и променлива такса за потребление. Тази фиксирана такса може да е изненадващо висока.

6. Такси за обслужване и поддръжка (Service Charges / Community Fees):
   
   • Какво е: Ежегодни такси, които се плащат на разработчика или асоциацията на собствениците за поддръжка на общите части на сградата/комплекса.
   • „Скрит“ аспект: Въпреки че са годишни, купувачите често подценяват размера им. Те се изчисляват на база квадратен фут и могат да варират от 10-20 AED до 30-40 AED или повече на квадратен фут годишно, в зависимост от разработчика, качеството на удобствата и местоположението. Например, за апартамент от 1000 кв. фута с такса от 20 AED/кв.фут, годишните такси ще са 20 000 AED (около €5 000). Някои разработчици изискват предплащане за няколко месеца или дори година напред при прехвърляне на собствеността.

7. Такси за регистрация на предварителен договор (Oqood Registration Fee):
   
   • Какво е: При покупка на имот на зелено (off-plan), предварителният договор (Oqood) се регистрира в DLD.
   • „Скрит“ аспект: Тази такса обикновено е 4% от покупната цена на имота, подобно на таксата за прехвърляне на завършен имот. Въпреки че е ясно посочена, някои инвеститори могат да я пропуснат в предварителното си бюджетиране, смятайки, че плащат само за завършен имот.

8. Правна такса / Хонорар за адвокат:
   
   • Какво е: За услугите на независим адвокат, който да извърши правна проверка и да ви консултира.
   • „Скрит“ аспект: Макар и силно препоръчителен, този разход (обикновено 5 000 – 15 000 AED) не е задължителен по закон и някои купувачи се опитват да го спестят, което е рисковано.

Как да избегнем неприятни изненади?

1. Подробен бюджет: Винаги залагайте допълнителни 10% до 15% (а понякога и 20% за имоти на зелено) от покупната цена като буфер за всички тези такси и разходи.
2. Питайте директно: Задавайте конкретни въпроси на брокера, продавача и разработчика относно всички възможни такси, включително NOC такси, такси за охлаждане, сервизни такси и депозити за комунални услуги.
3. Работете с професионалисти: Надежден и опитен брокер, адвокат и консултант ще ви информират за всички потенциални разходи от самото начало.
4. Прочетете дребния шрифт: Внимателно прочетете всички договори и споразумения, особено тези за обслужване и поддръжка.

Заключение

Инвестицията в имот в Дубай предлага уникални предимства, но успехът зависи от пълното разбиране на всички финансови аспекти. Липсата на данъци върху доходите от наем и капиталовите печалби е голям плюс, но не трябва да засенчва важността на скритите такси в Дубай и другите разходи, които могат да окажат съществено влияние върху общата стойност на инвестицията ви. Бъдете информирани, бюджетирайте разумно и разчитайте на експертни съвети, за да осигурите гладка и печеливша сделка.

This post is also available in: English