Съдържание
Добре дошли отново в нашата поредица, посветена на изчисляването на доходността от имоти. След като в първата статия дефинирахме какво представлява доходността и защо е толкова важна за инвеститорите, днес ще се спрем на един от основните инструменти за нейното измерване – брутната доходност от наем.
За да направят информиран избор, инвеститорите разполагат с няколко основни метода за изчисляване на доходността от имот. Всеки от тях предлага различна перспектива и ниво на детайлност. Нека започнем с най-основния.
Какво е брутна доходност от наем (Gross Rental Yield)
Брутната доходност от наем е най-базовият и лесен за изчисление показател за доходност. Той дава бърза представа за потенциала на даден имот да генерира приходи спрямо неговата цена, без да се отчитат оперативните разходи.
Формула за изчисление на брутна доходност
Gross Rental Yield (%) = (Годишен брутен приход от наем / Обща цена на придобиване на имота) × 100
Основни компоненти на формулата
1. Годишен брутен приход от наем
Изчислява се като се умножи очакваният месечен наем по 12. От съществено значение е оценката на месечния наем да бъде реалистична и базирана на сравними имоти на съответния пазар.
2. Обща цена на придобиване на имота
Това не е само покупната цена на имота. Към нея трябва да се добавят всички съпътстващи разходи по придобиването, като:
- Нотариални такси
- Такси за регистрация
- Комисионни за брокери
- Данък прехвърляне (ако е приложим)
- Други първоначални разходи
Пропускането на тези разходи води до изкуствено завишаване на изчислената брутна доходност.
Пример за изчисление на брутна доходност от наем
Да приемем, че имот е закупен за 100,000 евро, а разходите по придобиването (нотариални такси, комисионни и други) възлизат на 5,000 евро.
Обща цена на придобиване: 105,000 евро
Очакван месечен наем: 500 евро
Годишен брутен приход от наем: 500 евро × 12 = 6,000 евро
Изчисление:
Gross Rental Yield (%) = (6,000 / 105,000) × 100 = 5.71%
Плюсове и минуси на брутната доходност
Плюсове:
- Лесно и бързо изчисление
- Подходяща за първоначално сравнение на голям брой имоти
- Помага за бързо отсяване на по-малко атрактивните предложения
Минуси:
- Не отчита никакви оперативни разходи (данъци, поддръжка, застраховки и други)
- Може да даде подвеждащо оптимистична картина за рентабилността на инвестицията
Какво представлява правилото на 1% и защо трябва да внимавате
В някои среди се използва така нареченото правило на 1%, според което:
Месечният наем трябва да е поне 1% от покупната цена на имота.
Ако приложим това буквално, се предполага около 12% годишна брутна доходност. На практика обаче:
- Това правило е силно опростено и често неприложимо, особено на международни пазари
- Средната брутна доходност в Дубай, например, е около 6%
- За добра доходност обикновено се приема диапазон между 5% и 10%, в зависимост от пазара
Следователно, правилото на 1% може да служи само като много груб ориентир, но не и като надежден инструмент за сериозен анализ.
Заключение
Брутната доходност от наем е полезна отправна точка за първоначално бързо сравнение на имоти, но не дава пълна картина за реалната рентабилност на инвестицията.
За да направите информирано инвестиционно решение, трябва да анализирате и други ключови показатели като:
- Нетна доходност от наем (Net Rental Yield)
- Възвръщаемост на инвестицията (ROI)
- Коефициент на капитализация (Cap Rate)
В следващата статия ще се фокусираме именно върху нетната доходност от наем, която дава много по-точна представа за реалната ефективност на вашия имот.
