Съдържание
След като вече разгледахме брутната и нетната доходност от наем, е време да обърнем внимание на един по-цялостен и важен показател за рентабилността на инвестицията ви в недвижим имот – възвръщаемостта на инвестицията или така наречения ROI (Return on Investment).
В тази статия ще научите какво е ROI, как се изчислява и защо е толкова важен при инвестиции в имоти.
Какво е възвръщаемост на инвестицията (ROI)?
ROI (Return on Investment) е финансов показател, който измерва ефективността на дадена инвестиция. Чрез него лесно разбирате какъв процент печалба или загуба сте генерирали спрямо вложените средства.
Формулата е:
ROI (%) = (Нетна печалба от инвестицията / Цена на инвестицията) × 100
Основни компоненти на ROI
1. Нетна печалба от инвестицията
Може да включва:
- Годишен нетен доход от наем (NOI), след приспадане на оперативните разходи;
- Паричен поток след обслужване на дълга (при ипотечен кредит);
- Капиталова печалба или загуба при евентуална продажба на имота.
2. Цена на инвестицията
Обхваща всички реално вложени средства:
- Покупна цена на имота;
- Разходи по придобиването (данъци, нотариални такси, комисиони);
- Направени подобрения и ремонти.
ROI при различни видове покупки
1. Покупка със собствени средства (в брой)
При покупка на имот изцяло със собствени средства, изчислението е просто:
ROI (%) = (Годишен нетен доход от наем / Обща цена на придобиване) × 100
В този случай ROI често съвпада или е близък до показателя за нетна доходност от наем (NRY).
2. Финансирана покупка (с ипотечен кредит)
Когато използвате заем, ROI се изчислява спрямо вложения собствен капитал, а не цялата стойност на имота.
Формулата е:
ROI (%) = (Годишен паричен поток след обслужване на дълга / Вложен собствен капитал) × 100
Важно: Този показател е много близък до така наречения Cash-on-Cash Return, който също ще разгледаме в отделна статия.
Пример за изчисление на ROI при покупка с ипотечен кредит
В този пример разглеждаме ситуация, в която имотът е закупен с частично финансиране чрез ипотечен кредит.
- Цена на придобиване на имота: €100,000
- Първоначална вноска (20%): €20,000
- Разходи по придобиване: €10,000
- Общо вложен собствен капитал: €30,000
- Годишен приход от наем: €12,000
- Годишни оперативни разходи (без ипотеката): €3,600
- NOI (Нетен оперативен доход): €12,000 – €3,600 = €8,400
- Годишни плащания по ипотеката: €5,153.52
- Годишен паричен поток след обслужване на дълга: €8,400 – €5,153.52 = €3,246.48
Изчисление на ROI:
ROI (%) = (€3,246.48 / €30,000) × 100 = 10.82%
Как се променя ROI при продажба на имота
При продажба на имота, ROI се изчислява по следния начин:
ROI (%) = [(Продажна цена - Разходи по продажбата - Първоначална цена на инвестицията) / Първоначална цена на инвестицията] × 100
Тази формула включва капиталовата печалба и дава пълна представа за възвръщаемостта от инвестицията.
Какво трябва да знаете за ROI
- Използването на заем може значително да повиши ROI, ако доходността от имота надвишава цената на финансирането.
- ROI при финансирана покупка често е по-висок в сравнение с покупка изцяло със собствени средства.
- По-висок ROI идва с по-голям риск – задълженията по кредита трябва да се обслужват, независимо от приходите от наем.
Ограничения на показателя ROI
Важно е да се има предвид, че ROI не е универсален и има своите ограничения:
1. Не отчита времевия фактор
ROI показва общата възвръщаемост, но не казва за колко време е постигната тя. Затова при сравнение между различни инвестиции е препоръчително да се използват и показатели като:
- IRR – Вътрешна норма на възвръщаемост;
- NPV – Нетна настояща стойност.
2. Капиталовата печалба е условна
Капиталовата печалба се отчита само при реална продажба на имота. До тогава ROI отразява предимно текущите приходи от наем.
3. ROI е динамичен
С течение на времето ROI може да се променя в зависимост от:
- Пазарната стойност на имота;
- Нивата на наемите;
- Оперативните разходи;
- Условията по кредита.
Заключение
ROI е лесен и полезен показател, който дава бърза представа за рентабилността на инвестиция в недвижим имот. Въпреки това, той трябва да се разглежда като част от по-цялостен анализ, особено ако инвестицията е дългосрочна или е финансирана с кредит.
В следващата статия ще разгледаме подробно един от най-ключовите показатели за финансирани сделки – Cash-on-Cash Return, който показва възвръщаемостта върху вложения собствен капитал.
