Покупката на имот в Италия е мечта за мнозина, привлечени от несравнимия начин на живот, богатата култура и изгодните възможности. Но за да бъде тази инвестиция наистина успешна, е изключително важно да се вникне в местната данъчна система. Разбирането на различните данъци, свързани с имотите в Италия, не е просто формалност, а ключов елемент от финансовото планиране, който може да ви спести хиляди евро и бъдещи главоболия. Независимо дали купувате ваканционен дом, апартамент за отдаване под наем или вила за постоянно пребиваване, това ръководство ще ви преведе през всички етапи – от първоначалните такси при придобиване до годишните задължения като собственик.
Content
Данъци при покупка на имот в Италия
Първата стъпка към вашия имот в Италия е свързана с еднократни данъци и такси, които се плащат в момента на сделката. Техният размер зависи основно от два фактора: дали купувате от частно лице или от строителна компания, и дали имотът ще бъде ваше основно жилище („prima casa“) или второ/ваканционно жилище („seconda casa“).
Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale: Стандартните данъци при прехвърляне
Това е най-често срещаният сценарий, когато купувате имот от частно лице. Задълженията се изчисляват върху кадастралната стойност на имота (Valore Catastale), която обикновено е значително по-ниска от пазарната цена.
- Imposta di Registro (Регистрационен данък):
- 2% от кадастралната стойност, ако имотът е „prima casa“ (първи дом). За да се възползвате от тази ставка, трябва да регистрирате своето местожителство в общината в рамките на 18 месеца от покупката.
- 9% от кадастралната стойност, ако имотът е „seconda casa“ (втори дом).
- Imposta Ipotecaria (Ипотечен данък): Фиксирана такса от €50.
- Imposta Catastale (Кадастрален данък): Фиксирана такса от €50.
Тези такси се заплащат при нотариуса в момента на подписване на окончателния договор за покупко-продажба (Rogito). Повече информация за необходимите документи можете да намерите в нашето пълно ръководство за документация при покупка на имот в Италия.
ДДС (IVA) при покупка от строителен предприемач
Ако купувате ново строителство или имот, който е основно реновиран от строителна фирма в рамките на последните 5 години, вместо Imposta di Registro, ще трябва да платите ДДС (IVA). В този случай данъкът се изчислява върху продажната цена, а не върху кадастралната стойност.
- ДДС (IVA):
- 4% от продажната цена, ако имотът е „prima casa“.
- 10% от продажната цена, ако имотът е „seconda casa“.
- 22% за луксозни имоти (категории A/1, A/8, A/9).
При този сценарий, Imposta di Registro, Ipotecaria и Catastale са с фиксиран размер от по €200 всяка.
Годишни данъци върху притежанието на имот
След като станете собственик, възникват годишни задължения, които са отговорност на всеки притежател на имот в Италия.
IMU (Imposta Municipale Unica): Данък сгради
IMU е общинският данък върху собствеността, аналогичен на българския „данък сгради“. Най-важното, което трябва да знаете, е:
- Освобождаване: Имоти, декларирани като „prima casa“ (основно жилище), са напълно освободени от IMU, освен ако не спадат към луксозните категории.
- Плащане: За всички останали имоти („seconda casa“) IMU е задължителен.
- Ставка: Базовата ставка е 0.86%, но всяка община има правото да я коригира, обикновено в диапазона 0.76% – 1.06%. Данъкът се изчислява върху кадастралната стойност, преоценена с 5%.
Плащането се извършва на две вноски – до 16 юни и до 16 декември.
TARI (Tassa sui Rifiuti): Такса смет
TARI е таксата за събиране и извозване на битови отпадъци и е задължителна за всички собственици на имоти, независимо дали са „prima casa“ или „seconda casa“.
- Изчисляване: Размерът на TARI зависи от общината и се формира на база площта на имота и броя на живеещите в него.
- Плащане: Обикновено се плаща на няколко вноски през годината, съгласно известие, изпратено от общината.
Данък върху доходите от наем (Cedolare Secca)
Ако решите да отдавате вашия имот под наем, трябва да плащате данък върху реализираните доходи. Италия предлага изключително облекчен режим, наречен „Cedolare Secca“. Това е фиксиран данък, който замества всички останали данъци върху доходи от наем.
- Ставка:
- 21% за стандартни договори за наем.
- 10% за определени договори в общини с висока гъстота на населението.
- Предимства: Избирайки този режим, вие не плащате Imposta di Registro и Imposta di Bollo при регистрация на договора за наем.
Този облекчен режим прави инвестицията в имот за отдаване под наем в Италия особено атрактивна. За повече информация относно процеса на продажба и свързаните с него данъци, можете да прочетете нашата статия за това как се продава имот в Италия като чужденец.
Заключение: Планирайте умно за сигурна инвестиция
Навигацията из системата на данъците за имоти в Италия може да изглежда сложна на пръв поглед, но с правилната подготовка тя е напълно управляема. Ключовите моменти са да разграничите покупката от частно лице и от фирма, да сте наясно със статута на имота ви („prima casa“ или „seconda casa“) и да предвидите годишните разходи за IMU и TARI. Италия предлага значителни облекчения за основни жилища и атрактивен режим за доходите от наем, което я прави стабилен и предвидим пазар за чуждестранните инвеститори. Винаги се консултирайте с местен счетоводител или нотариус, за да сте сигурни, че спазвате всички законови изисквания.
За повече информация относно общия процес, разгледайте нашето ръководство Покупка на имот в Италия: Какво трябва да знаем.
This post is also available in: English
