Съдържание
Продължаваме нашата поредица за изчисляване на доходността от имоти. След като се запознахме с ROI, днес ще се фокусираме върху един изключително практичен показател, особено за инвеститорите, използващи финансиране – доходността върху собствения капитал, или така наречения Cash-on-Cash Return (CoC).
Какво е доходност върху собствения капитал (Cash-on-Cash Return)
Доходността върху собствения капитал, по-известна като Cash-on-Cash Return (CoC), е важен показател за инвеститорите, които използват финансиране (ипотечен кредит) за покупката на имот. Този показател измерва каква е възвръщаемостта спрямо собствените средства, които сте вложили реално – т.е. парите, които сте извадили „от джоба си“.
Формула за изчисление на Cash-on-Cash Return
Cash-on-Cash Return (%) = (Годишен паричен поток преди данъци (BTCF) / Общо инвестиран собствен капитал) × 100
Основни компоненти на формулата
1. Годишен паричен поток преди данъци (BTCF)
Изчислява се като от годишния нетен оперативен приход (NOI) се извадят годишните разходи за обслужване на дълга – това са плащанията по ипотечния кредит, включително главница и лихва.
BTCF = NOI – Годишни плащания по ипотеката
2. Общо инвестиран собствен капитал
Това е общата сума на паричните средства, които инвеститорът е вложил лично в сделката. Включва:
- Първоначалната вноска по ипотеката
- Всички разходи по придобиването на имота (нотариални такси, комисионни и други)
- Разходи за първоначални ремонти или подобрения, платени със собствени средства
Пример за изчисление на Cash-on-Cash Return
Ще използваме данните от примера за ROI при финансирана покупка, като добавим и разходи за първоначални подобрения.
- Цена на придобиване на имота: €100,000
- Разходи по придобиване: €10,000
- Обща стойност на сделката: €110,000
- Първоначална вноска: €20,000
- Разходи по придобиване (платени с кеш): €10,000
- Разходи за първоначални подобрения (платени с кеш): €5,000
Общо инвестиран собствен капитал: €20,000 + €10,000 + €5,000 = €35,000
Допълнителни данни:
- Годишен приход от наем: €12,000
- Годишни оперативни разходи: €3,600
- NOI (Нетен оперативен доход): €12,000 – €3,600 = €8,400
- Годишни плащания по ипотеката: €5,153.52
- BTCF (Годишен паричен поток преди данъци): €8,400 – €5,153.52 = €3,246.48
Изчисление:
Cash-on-Cash Return (%) = (€3,246.48 / €35,000) × 100 = 9.28%
Какво показва Cash-on-Cash Return
Показателят CoC Return показва каква е възвръщаемостта върху реално вложения от вас собствен капитал. С други думи, той отговаря на въпроса:
„Колко работят моите собствени пари в тази сделка?“
Този показател е изключително полезен за инвеститори, които:
- Използват ипотечен кредит
- Търсят генериране на регулярен паричен поток
- Искат да сравнят ефективността на различни сделки спрямо вложения собствен капитал
В отличие от ROI, който може да включва и капиталови печалби (нереализирани към момента), CoC Return се фокусира върху реално получените пари от наемна дейност.
Как рефинансирането влияе на CoC Return
Стратегия, която може да повлияе положително на CoC Return, е рефинансирането на имота. Ако:
- Пазарната стойност на имота се е увеличила
- Има благоприятни условия за кредитиране
Можете да рефинансирате имота и да изтеглите част от натрупания собствен капитал (cash-out refinance). Това намалява размера на заключения в имота собствен капитал и при същия паричен поток води до по-висок CoC Return.
Важно е да се има предвид, че тази стратегия увеличава размера на дълга и месечните плащания, което носи допълнителен риск.
Заключение
Cash-on-Cash Return е един от най-практичните показатели за инвеститори, които използват заемно финансиране. Той дава ясна представа за ефективността на вашия собствен капитал и за това колко реално печелите от инвестицията си.
В следващата статия ще разгледаме Коефициента на капитализация (Cap Rate) – друг важен инструмент за бързо сравнение и анализ на имотни инвестиции.
