Пазарът на имоти в Турция често попада в заглавията с впечатляващи данни за ръст на цените. Доклади за 50%, 80% или дори 100% годишно поскъпване в турски лири (TRY) създават представа за изключително доходоносна инвестиционна среда. За чуждестранния инвеститор, който оперира в евро или долари, обаче, реалността може да бъде шокиращо различна. Възможно е, докато номиналната цена на имота ви расте, вие всъщност да губите пари. Този парадокс се обяснява с два ключови икономически фактора: високата инфлация и обезценяването на валутата.
Content
Номиналният ръст: Илюзията на големите числа
Номиналният ръст е най-простото и лесно за разбиране измерване – то показва с колко процента се е увеличила цената на даден актив в местна валута за определен период.
Да си представим, че през юли 2024 г. сте закупили апартамент в Анталия за 2 000 000 турски лири. Година по-късно, през юли 2025 г., пазарната му цена е 3 600 000 TRY. На пръв поглед, това е впечатляващ номинален ръст от 80%. В лири вие сте значително по-богати. Но дали покупателната способност на тези пари е същата? Тук на сцената излиза първият скрит враг на вашата печалба.
Големият враг: Инфлацията
Инфлацията представлява темпът, с който общото ниво на цените на стоки и услуги се покачва, а оттам покупателната способност на валутата спада. В Турция инфлацията е значителен и постоянен фактор. По официални данни на Турския статистически институт (TurkStat), годишната инфлация към май 2024 г. е била 75.45%, а прогнозите, макар и за намаляване, остават за високи двуцифрени стойности и през 2025 г.
Какво означава това за нашия пример? 80-процентният номинален ръст на вашия имот всъщност едва компенсира инфлацията от над 75% за същия период. В реално изражение (от гледна точка на това какво можете да купите с тези пари в Турция), стойността на вашия имот почти не се е променила. Но за чуждестранния инвеститор има и втори, още по-силен удар.
Вторият удар: Обезценяването на турската лира
Най-важният показател за инвеститор, който е вложил средства от чужбина, е стойността на инвестицията в неговата „твърда“ валута – евро или щатски долар. Постоянното обезценяване на турската лира спрямо основните световни валути може напълно да заличи, и дори да превърне в загуба, всякаква номинална печалба.
Нека се върнем към нашия пример и го погледнем през призмата на инвеститор от еврозоната:
- Покупка (юли 2024 г.):
- Цена на имота: 2 000 000 TRY
- Обменен курс (приблизителен): 35 TRY за 1 EUR
- Инвестиция в евро: 2 000 000 / 35 ≈ 57 140 EUR
- Продажба (юли 2025 г.):
- Цена на имота: 3 600 000 TRY
- Обменен курс (приблизителен): 47 TRY за 1 EUR
- Стойност при продажба в евро: 3 600 000 / 47 ≈ 76 600 EUR
Въпреки че в турски лири имотът е поскъпнал с 80%, реалната ви капиталова печалба в евро е 19 460 EUR, което представлява ръст от около 34%, а не 80%. Тази разлика е огромна, но дори и този сценарий е оптимистичен. В много случаи, ако номиналният ръст не изпреварва значително комбинирания ефект от инфлацията и валутната обезценка, инвеститорът може да се окаже на реална загуба в евро.
Как да изчислим реалния ръст (или загуба)?
За да не станете жертва на илюзията на номиналния растеж, винаги анализирайте инвестицията си в Турция по следния начин:
- Изчислете първоначалната инвестиция в евро: Разделете покупната цена в TRY на обменния курс EUR/TRY към датата на покупката.
- Изчислете текущата стойност в евро: Разделете текущата пазарна цена в TRY на днешния обменен курс EUR/TRY.
- Сравнете двете суми в евро: Разликата между тях е вашата реална капиталова печалба или загуба.
Този простичък метод е вашият най-надежден компас. Анализът на пазара на имоти в Турция, без да се вземе предвид валутният курс, е като да управляваш кораб без да гледаш бурята, която се задава. Един от големите рискове, за които често брокерите не говорят, е именно сеизмичната устойчивост, но валутният риск може да нанесе не по-малки щети на вашето портфолио.
Заключение: Инвестиция с отворени очи
Означава ли всичко това, че инвестицията в имоти в Турция е лоша идея? Не непременно. Пазарът предлага възможности, особено за генериране на доходи от наем, които също трябва да бъдат анализирани през валутната призма. Статията обаче ясно показва, че вземането на решение, базирано единствено на номиналния ръст в турски лири, е сигурна рецепта за разочарование.
За да бъде една инвестиция в Турция успешна, тя изисква задълбочен анализ, който надхвърля повърхностните данни. Необходимо е да следите макроикономическите показатели, да разбирате динамиката на инфлацията и валутните курсове, и не на последно място – да сте наясно с данъчната рамка за чуждестранни собственици. Мислете в твърда валута, анализирайте реалния, а не номиналния ръст, и подхождайте към всяка възможност с информиран реализъм.
This post is also available in: English
