Гърция

Пазарът на имоти в Гърция през 2025: Забавяне на ръста, новите „Златни визи“ и прогноза за 2026

ное. 13, 2025

Слънчева тераса на луксозна вила с изглед към Егейско море в Гърция.

Пазарът на имоти в Гърция навлиза в нова, по-зряла фаза. Според Bank of Greece, цените на апартаментите в национален мащаб са се повишили с +6.8% на годишна база през Q1-2025, след +8.9% през 2024 г. и +13.9% през 2023 г.; в регионален план, Атина +5.5% и Солун +10.0% през Q1-2025. Това „охлаждане“ се случва на фона на по-високите лихвени проценти в еврозоната и драстичната реформа на програмата „Златна виза“.

Съдържание

В този пълен анализ ще разгледаме в дълбочина ключовите двигатели на пазара, най-горещите инвестиционни дестинации и какво да очакваме през 2026 г.

Състояние на пазара на имоти в Гърция – Ключови тенденции 2025

Пазарът остава силно диференциран. Централната банка на Гърция потвърждава разделението: новите апартаменти (≤5 години) са се покачили с +8.0% на годишна база спрямо по-стария фонд с +6.0% през Q1-2025.

Основните двигатели на търсенето остават стабилни. 2024 г. постави рекорди с 40.7 милиона пристигания и 21.6 милиарда евро приходи от пътувания, според Bank of Greece. Този туристически поток поддържа високо търсене на имоти за краткосрочно отдаване под наем.

Пазарът на наеми също остава силен. Типичната брутна доходност от наем в големите градове е ~4% – 5.5%. (Еталон: средната брутна доходност за страната е ~4.39% през 2025 г. (Q4)).

Инвестиционни „горещи точки“: Къде да инвестираме в Гърция?

Различните региони в Гърция се представят по коренно различен начин, отразявайки новите правила за „Златна виза“ и местната икономическа динамика.

Атина (Регион Атика)

Защо: Икономическото сърце на страната, предлагащо целогодишно търсене.
Цени: Ръстът тук е най-умерен – едва +5.5% през Q1 2025. Цените обаче са най-високи, особено в южните предградия (т.нар. „Атинска Ривиера“), където средните офертни цени надхвърлиха 4 000 евро/кв.м. (Q3-2025: €4,091/кв.м. в Южните предградия.).
Доходност: Стабилна, но по-ниска в сравнение с други региони.
Риск/Предимство: Нисък риск, висока ликвидност.

Солун

Защо: „Звездата“ на 2025 г., вторият икономически център, възползващ се от инфраструктурни проекти.
Цени: Най-силният ръст в страната – +10.0% на годишна база. Прагът за влизане все още е по-нисък от Атина.
Доходност: Атрактивна, с нарастващо търсене.
Риск/Предимство: Отличен баланс между потенциал за растеж и инвестиционен праг.

Цикладски острови (Миконос, Санторини) и Крит

Защо: Ултра-луксозният и туристически сегмент.
Цени: Едни от най-високите в Европа. Крит и много от Цикладските острови попадат в категорията от €800 000, тъй като надвишават 3100 жители. (Примери за острови в категория €800 000 поради население >3100 души включват Наксос, Парос, Сирос, в допълнение към Миконос и Санторини.).
Доходност: Потенциално много висока, но почти изцяло сезонна (от краткосрочни наеми).
Риск/Предимство: Висока зависимост от туризма и регулациите за Airbnb.

Ключови фактори за чуждестранни инвеститори

Програмата „Златна виза“: Радикални промени от 2025 г. (Закон 5100/2024)

Това е най-важната промяна за пазара на имоти в Гърция тази година. Правителството въведе зонова система:

Зона 1 (€800 000): За регион Атика, Солун, Миконос, Санторини и острови над 3100 души.
Зона 2 (€400 000): За всички останали региони в Гърция.
Зона 3 (€250 000): Само за два специфични случая: (а) реставрация на сгради-паметници на културата или (б) преустройство на търговски площи в жилищни (като промяната на предназначението е завършена преди кандидатстване).

Две ключови нови правила:

Правило за един имот и размер: За нивата от €800k/€400k (Зона 1 и 2), инвестицията трябва да е в един единствен имот с поне 120 кв.м. основна жилищна площ (помощни площи като складове/паркинг не се броят). Ключово: Това правило за 120 кв.м. не важи за проектите в Зона 3.
Забрана за краткосрочни наеми (STR): Имоти по „Златна виза“ не могат да бъдат отдавани краткосрочно (напр. Airbnb); нарушенията носят риск от глоби и анулиране на разрешителното.

Вижте как гръцката програма се сравнява с тази в ОАЕ, за да прецените коя отговаря по-добре на вашите цели.

Данъци и разходи при покупка

Данък прехвърляне (Transfer Tax): 3.09% (3% данък + 3% общинска такса върху данъка).
Данък върху капиталовата печалба (CGT): 15% суспендиран до 31 декември 2026 г. (Закон 5162/2024).
ДДС върху ново строителство: 24% ДДС е суспендиран до 31 декември 2025 г.; проектобюджетът за 2026 г. предвижда удължаване до края на 2026 г.
Годишен данък имот (ENFIA): Платим на 12 месечни вноски от 2025 г. (първата сметка беше дължима в края на март 2025 г.).

Рискове и прогноза за 2026

Анализ на стабилността: Валута и политика

Валутен риск: Гърция е твърдо в Еврозоната. Рискът е свързан с общите колебания на курса EUR/USD.
Политически риск: Настоящото правителство е про-бизнес настроено и има стабилно мнозинство. Рискът е минимален.
Риск от политики (STR): Атина има едногодишен мораториум върху нови регистрации за краткосрочни наеми (STR) в централните райони (като Колонаки и Кукаки), започващ от 1 януари 2025 г., като прилагането и удължаването му засягат избрани зони и през 2026 г.

Експертна прогноза за 2026

Очакваме пазарът на имоти в Гърция да продължи да се нормализира през 2026 г. Икономическият растеж на страната се прогнозира да остане един от най-силните в еврозоната (около 2.0% – 2.2% според МВФ и Европейската комисия), а инфлацията да се укроти до около 2.3%.

Прогнозираме годишен ръст на цените в диапазона 3% – 4% на национално ниво.

Заключение

Инвестицията в Гърция през 2025-2026 г. остава стратегически ход, но изисква повече селективност. Ерата на лесните и бързи печалби отминава. Пазарът възнаграждава информираните инвеститори, които търсят дългосрочна стойност. Новите правила за „Златна виза“ затвориха вратата за малки инвестиции в премиум зоните, но отвориха нови възможности в изгряващи пазари.