Съдържание
В първата ни статия установихме, че сеизмичният риск е най-голямото предизвикателство при покупка на имот в Турция. Сега преминаваме към най-важната част: как на практика да извършите проверка на имот за инвестиция в Турция за неговата устойчивост? Това не е процес, който трябва да се прави повърхностно. Ето конкретна, стъпка по стъпка методология, която всеки сериозен инвеститор трябва да следва, за да гарантира сигурността си.
Стъпка 1: Година на строителство – Филтър №1
Това е най-бързият и лесен начин да отсеете най-рисковите имоти.
- Златният стандарт (след 2018 г.): Прилагат се най-новите и строги норми. Тези сгради са проектирани с най-съвременните технологии за сеизмична изолация.
- Добрият стандарт (2001-2018 г.): След земетресението в Измит (1999 г.) са въведени значително по-добри строителни кодекси. Сградите от този период са надежден избор.
- Червена лампа (преди 2001 г.): Бъдете изключително предпазливи. Огромна част от тези сгради не отговарят на никакви съвременни изисквания. Разглеждайте такъв имот, само ако имате неопровержими доказателства за пълна, сертифицирана сеизмична реновация.
- Как да проверите: Годината на строителство е вписана в официалния документ за собственост (Tapu) и в лиценза за обитаване (Iskan).
Стъпка 2: Изискайте ключовите документи
Не се доверявайте на устни уверения. Всичко трябва да е на хартия.
- Разрешение за строеж (Yapı Ruhsatı): Това е първоначалният документ, който показва, че проектът е одобрен от властите.
- Лиценз за обитаване (Yapı Kullanma İzin Belgesi – “Iskan”): Това е може би най-важният документ! Той удостоверява, че завършената сграда е построена В СЪОТВЕТСТВИЕ с одобрения проект и е годна за обитаване. Липсата на “Iskan” е огромен проблем – означава, че сградата е незаконна или има сериозни отклонения от проекта. Много по-стари сгради нямат такъв лиценз.
Стъпка 3: Наемете лицензирана фирма за “Deprem Testi”
Това е задълбочената техническа проверка и е абсолютно задължителна, ако имате дори и най-малкото съмнение.
- Какво представлява: Инженери посещават имота и извършват серия от тестове:
- Каротаж (Бетонни проби): Вземат се малки цилиндрични проби от носещите колони, за да се тества в лаборатория здравината и качеството на бетона.
- Сканиране на арматурата: Със специален уред се проверява диаметърът, гъстотата и състоянието на желязната арматура в колоните, без да се налага разрушаване.
- Геоложки анализ на почвата (Zemin Etüdü): Проверява се съществуващият доклад за почвата, върху която е построена сградата.
- Резултатът: Получавате официален “Доклад за устойчивост на земетресение” (Deprem Dayanıklılık Raporu). В него ясно е посочено дали сградата е “Рискова” (Riskli Yapı) или “Безопасна”.
- Цена: Цената варира, но обикновено е между 500 и 1500 евро за апартамент, в зависимост от града и фирмата. Това е нищожна сума в сравнение със стойността на имота и потенциалния риск.
Стъпка 4: Визуална инспекция за тревожни знаци
Докато чакате експертите, можете и сами да направите предварителен оглед.
- Огледайте мазето и основите: Търсете големи, диагонални пукнатини в носещите колони. Малките, повърхностни пукнатини в мазилката не са проблем, но структурните са червен флаг.
- Проверете за влага и корозия: Огледайте за следи от течове и ръжда по основите на колоните. Влагата отслабва бетона и корозира арматурата.
- Неправилни форми: Асиметрични сгради или такива с големи, отворени пространства на партерния етаж (често превърнати в магазини чрез премахване на стени) са по-уязвими.
Стъпка 5: Разберете ролята на застраховката DASK
- Какво е DASK: Задължителна застраховка срещу земетресение.
- Какво НЕ Е DASK: Не е гаранция за качество! Това, че имотът има DASK, не означава, че е безопасен.
- Какво да направите: Винаги сключвайте допълнителна частна застраховка (Konut Sigortası), която да покрие пазарната стойност на имота ви, а не само лимита на DASK.
Заключение: Успешната проверка на имот в Турция е методичен процес, а не лотария. Като следвате тези стъпки, от проверката на документите до наемането на независими експерти, вие премахвате неизвестните и взимате информирано решение. Инвестицията в сигурност е най-добрата инвестиция, която можете да направите на турския имотен пазар.
