Покупката на имот в чужбина е вълнуваща стъпка, но крие и специфични рискове, особено когато не познавате местната правна рамка. В Турция, крайъгълният камък на всяка сделка с недвижим имот е документът, наречен TAPU (произнася се „тапу“). Той е официалният и единствен документ, който удостоверява вашата собственост. Разбирането на неговата същност, видове и начин на проверка е абсолютно задължително за всеки инвеститор, който иска да защити капитала си и да избегне скъпоструващи измами.
Content
Без задълбочена проверка на TAPU, вие се излагате на сериозни рискове – от закупуване на имот с тежести и ипотеки до придобиване на обект, който няма нужните разрешителни за ползване. Този анализ ще ви преведе през всичко, което трябва да знаете за турския документ за собственост, и ще ви предостави практически чек-лист за действие.
Основни видове TAPU в Турция
Турското законодателство разграничава два основни вида TAPU в зависимост от статута на имота. Те се различават по цвят и по вида собственост, която удостоверяват.
Mavi TAPU (Син ТАПУ) – За земя и парцели
Синият TAPU се издава за земя без сгради или за земеделски парцели. Ако купувате парцел с намерение да строите, това е документът, който ще получите първоначално. Важно е да знаете, че притежаването на Mavi TAPU не означава автоматично, че имате право да строите. За целта трябва да се проверят градоустройствените планове и да се получи съответното разрешително.
Kırmızı TAPU (Червен ТАПУ) – За готови сгради и самостоятелни обекти
Червеният TAPU е този, който интересува повечето чуждестранни купувачи. Той удостоверява собствеността върху завършен строителен обект – апартамент, къща, офис или магазин. Този документ от своя страна има две важни разновидности:
- Kat İrtifakı (Строителен сервитут): Това е предварително TAPU, което се издава, докато сградата е все още в строеж или току-що завършена, но преди да е получила финално одобрение (Iskan). То потвърждава вашия дял от земята и бъдещия имот, но не и неговата годност за ползване.
- Kat Mülkiyeti (Етажна собственост): Това е финалният и най-сигурен документ за собственост. Той се издава, след като сградата получи всички необходими разрешителни за ползване (Iskan). Притежаването на TAPU с Kat Mülkiyeti означава, че вашият имот е напълно законен и отговаря на всички строителни и регулаторни норми.
Чек-лист за проверка на TAPU и предпазване от измами
Преди да подпишете каквито и да е документи или да преведете пари, е жизненоважно да извършите щателна проверка на TAPU. Следвайте този чек-лист, за да се предпазите.
Стъпка 1: Онлайн проверка в официалния портал (TKGM Parsel Sorgu)
Турската Главна дирекция по поземлен регистър и кадастър (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) поддържа публичен онлайн портал. Чрез него можете да проверите основна информация за всеки имот по неговите уникални номера (остров/Ada и парцел/Parsel), които са изписани на TAPU-то.
Макар порталът да е на турски, с помощта на онлайн преводач можете да се уверите, че местоположението и границите на имота съответстват на това, което ви се показва.
Стъпка 2: Проверка за тежести (Haciz, İpotek)
Най-големият риск е да закупите имот, върху който има ипотека (İpotek), запор (Haciz) или други законови тежести. Тази информация не е публично достъпна онлайн. Задължително е вашият адвокат или доверен консултант да направи официално запитване в местната служба по вписванията (Tapu Dairesi) преди самата сделка. В деня на прехвърлянето на собствеността, служителят в службата също е длъжен да провери и да ви информира, но разчитането единствено на този момент е рисковано.
Стъпка 3: Съответствие между TAPU и реалния имот
Уверете се, че данните в TAPU отговарят на реалния имот. Проверете номера на апартамента, етажа, площта и адреса. Не са редки случаите, в които се продава един апартамент, а в документите фигурира друг.
Стъпка 4: Уверете се, че продавачът е реалният собственик
Изисквайте документ за самоличност от продавача и сравнете имената с тези, изписани в секцията „Собственик“ (Maliki) на TAPU-то. Ако продавачът е пълномощник, изисквайте нотариално заверено пълномощно, преведено и легализирано.
Най-често срещани рискове и как да ги избегнете
Пазарът в Турция предлага страхотни възможности, но е важно да сте наясно с потенциалните капани. Проучването на евтини имоти в Турция може да бъде примамливо, но често крие рискове, свързани именно с документацията.
- Риск: Закупуване на имот без финално разрешение за ползване (Iskan). Това може да доведе до проблеми с включването към комунални услуги (ток, вода) и дори до нареждане за събаряне.
- Решение: Настоявайте за TAPU с „Kat Mülkiyeti“. Ако купувате „на зелено“, проучете строителя и се уверете, че в договора е заложен ясен ангажимент за получаване на Iskan.
- Риск: Скрити дългове и ипотеки.
- Решение: Никога не пропускайте официалната проверка за тежести в службата по вписванията, извършена от независим адвокат.
- Риск: Покупка на земеделска земя, представена като парцел за строеж.
- Решение: Проверете статута на земята в общината. Синият цвят на TAPU (Mavi TAPU) е ясен индикатор, че не купувате парцел в регулация.
Заключение: TAPU е вашата защита
Документът за собственост TAPU е повече от просто хартия – той е законовата гаранция за вашата инвестиция в Турция. Една обстойна проверка на TAPU не е просто препоръка, а абсолютно задължителна стъпка. Тя ви предпазва от измами, финансови загуби и правни главоболия. Винаги подхождайте с дължимата грижа и не се колебайте да потърсите професионална помощ. Както е описано в нашия пълен наръчник за покупка на имот в Турция, правилната подготовка е ключът към успешна и сигурна сделка.
This post is also available in: English
