Такси и данъци при покупка на имот в Турция: Пълно ръководство

Турция, с нейните атрактивни цени, развиващи се пазари и живописни дестинации, привлича все повече чуждестранни купувачи на недвижими имоти. Докато цената на имота е основното съображение, всеки потенциален купувач трябва да е напълно наясно с всички такси и данъци при покупка на имот в Турция. Разбирането на тези разходи по сделката е ключово за точното бюджетиране и за осигуряване на безпроблемно придобиване на недвижими имоти.

Общ преглед на разходите при покупка на имот в Турция

За разлика от някои страни, където има сложни данъци върху доходите от наем или капиталови печалби, Турция предлага сравнително проста структура по отношение на тези аспекти за чужденци. Основната част от еднократните разходи идват по време на самата покупка и прехвърляне на собствеността.

Основни такси и данъци при покупка на имот в Турция

Тези такси са задължителни и са най-значимите еднократни разходи:

1. Такса за прехвърляне на собственост (Tapu Harcı / Tapu Devir Harcı):
   
   • Размер: Това е най-големият разход и възлиза на 4% от стойността на имота, декларирана в документа за собственост (TAPU – тапу) или посочена в задължителната експертна оценка (експертиза), което от двете е по-високо. Важно е да се отбележи, че декларираната стойност често е по-ниска от реалната продажна цена, но оценката трябва да съответства на пазарната стойност.
   • Кой плаща: По традиция, тази такса се разделя поравно между купувача и продавача (по 2% за всяка страна). Въпреки това, в зависимост от пазарните условия и договорката между страните, едната страна може да поеме целия размер. Винаги изяснявайте това предварително.
   • Плащане: Заплаща се на държавната банка или данъчната служба преди самото прехвърляне на собствеността в Дирекцията по кадастъра и поземления регистър (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – TKGM).

2. Такса за обслужване на Дирекцията по кадастъра (Tapu Kadastro Harcı):
   
   • Размер: Малка фиксирана такса, която обикновено е около няколкостотин турски лири (приблизително 30-50 EUR), но може да варира.
   • Кой плаща: Купувачът.

Допълнителни разходи и такси по сделката

Тези разходи не са данъци, но са неизбежна част от процеса на покупка:

1. Хонорар за адвокат (Avukat Ücreti):
   
   • Какво е: Въпреки че не е задължително по закон, наемането на независим турски адвокат е изключително препоръчително, особено за чужденци. Адвокатът ще извърши цялостна правна проверка (due diligence) на имота – ще провери титула за собственост, за тежести, ипотеки, запори, съдебни спорове, законосъобразност на строителството и всички разрешителни. Той ще прегледа предварителния договор и ще ви консултира през целия процес.
   • Размер: Обикновено хонорарът е 1% от покупната цена на имота (без ДДС), но може да варира в зависимост от сложността на сделката и репутацията на адвоката. За по-евтини имоти може да има фиксирана минимална такса.
   • Кой плаща: Купувачът.

2. Комисионна за агент по недвижими имоти (Emlak Komisyonu):
   
   • Размер: Обичайно е 2% от покупната цена на имота, върху която се начислява и ДДС (KDV – Katma Değer Vergisi), който е 20% в Турция.
   • Кой плаща: По правило се плаща от всяка страна (купувач и продавач), т.е. по 2% от всеки. Въпреки това, практиката може да варира и е важно да изясните това предварително.
   • Плащане: Заплаща се на агента в момента на подписване на предварителния договор или при прехвърляне на собствеността.

3. Такса за експертна оценка (Ekspertiz Raporu Ücreti):
   
   • Какво е: За всички сделки с чуждестранни купувачи е задължителна експертна оценка на имота, издадена от лицензиран от Capital Markets Board (SPK) оценител. Целта е да се гарантира, че цената, посочена в Tapu, съответства на пазарната стойност и да се предотврати пране на пари.
   • Размер: Обикновено е между 1 500 и 3 000 турски лири (приблизително 50-100 EUR), но може да варира.
   • Кой плаща: Купувачът.

4. Такса за заклет преводач (Yeminli Tercüman Ücreti):
   
   • Какво е: При подписване на окончателния договор за собственост (Tapu Devri) в Дирекцията по кадастъра, ако купувачът или продавачът не владее турски език, е задължително присъствието на официален заклет преводач.
   • Размер: Около 500 – 1 500 турски лири (приблизително 20-50 EUR), в зависимост от града и продължителността на процеса.
   • Кой плаща: Обикновено купувачът.

5. Разходи за получаване на данъчен номер (Vergi Numarası):
   
   • Размер: Безплатно.
   • Какво е: Вашият турски данъчен номер е задължителен за всички транзакции.

6. Разходи за откриване на банкова сметка:
   
   • Размер: Повечето банки не таксуват такса за откриване на сметка, но може да има месечни такси за обслужване на сметката.

7. Разходи за откриване/прехвърляне на абонаменти за комунални услуги:
   
   • Какво е: Електричество, вода, газ, интернет. Ще са необходими депозити за свързване или прехвърляне на абонаменти на ваше име.
   • Размер: Депозитите могат да варират, но общо за всички услуги могат да достигнат до 2 000 – 5 000 турски лири (приблизително 70-170 EUR).

Годишни разходи след покупка на имот в Турция

Освен еднократните такси, има и текущи годишни разходи, които инвеститорите трябва да предвидят:

1. Годишен данък върху недвижимия имот (Emlak Vergisi):
   • Размер: Изчислява се на база данъчна стойност (общинска оценка) на имота, която е по-ниска от пазарната. Ставките варират в зависимост от типа имота (жилищен, търговски, земя) и местоположението (0.1% – 0.3% за жилищни имоти). Плаща се на две вноски годишно (май и ноември).

2. Месечни такси за поддръжка (Aidat / Dues):
   • Какво е: Ако имотът е апартамент в жилищен комплекс или жилищна сграда, ще дължите месечни такси за поддръжка на общите части (Aidat). Те покриват разходи за почистване, осветление на общи части, поддръжка на асансьори, басейни, фитнес зали, охрана и др.
   • Размер: Могат да варират от 100-200 турски лири до няколко хиляди лири месечно, в зависимост от размера на комплекса и предлаганите удобства.

3. Застраховки:
   • Задължителна застраховка срещу земетресения (DASK – Doğal Afet Sigortaları Kurumu): Задължителна е за всички имоти и се подновява ежегодно. Цената е сравнително ниска.
   • Допълнителни застраховки: Препоръчително е да сключите и допълнителна застраховка на имота срещу пожар, кражба, наводнение и др.

4. Комунални услуги: Месечни сметки за електричество, вода, газ, интернет.

Заключение

Инвестицията в недвижими имоти в Турция е привлекателна, но изисква внимателно планиране и разбиране на всички такси и данъци при покупка. Общите разходи по сделка (без покупната цена) обикновено възлизат на около 8% до 10% от стойността на имота. С правилно бюджетиране, щателно проучване и помощта на опитни професионалисти адвокат, имотен агент и преводач, вашата покупка на имот в Турция може да бъде успешно и безпроблемно начинание.