Съдържание
Всеки инвеститор познава този момент – след дни, седмици или месеци на проучване, най-накрая намирате онзи имот, който изглежда перфектен. Вълнението е голямо, но веднага след него идва и големият въпрос: „Колко пари ще ми трябват, за да го купя?“. Първият отговор, който изниква в съзнанието, обикновено е процентът за самоучастие – 20%, 25%, 30%?
Истината е, че тази сума е само върхът на айсберга. Фокусирането единствено върху нея е една от най-големите грешки, които начинаещите инвеститори допускат. Реалната сума, която трябва да сте подготвили, е значително по-голяма.
В тази статия ще разбием мита за самоучастието и ще ви дадем пълен, реалистичен списък на всички разходи, за да можете да отговорите на въпроса „Колко пари са ми нужни наистина?“.
Основата: Процентът на самоучастие
Нека започнем от очевидното. Самоучастието (Down Payment) е частта от покупната цена на имота, която плащате с вашите собствени средства. Остатъкът се финансира чрез банков кредит. За инвестиционен имот, банките обикновено изискват по-висок процент самоучастие, отколкото за основно жилище, тъй като гледат на този тип кредит като на по-рисков.
- Какъв е стандартният процент? В зависимост от държавата, банката и вашето финансово състояние, очаквайте да ви е необходимо самоучастие за инвестиционен имот в размер на 20% до 30% от покупната цена. В някои случаи може да достигне и 40%.
По-високото самоучастие има своите предимства – по-ниска месечна вноска, по-добри условия по кредита и по-голям собствен капитал от първия ден. По-ниското самоучастие, от друга страна, ви дава по-голям ливъридж, но идва с по-висок риск.
Пример: За имот на стойност €150,000, при 25% самоучастие, ще са ви нужни €37,500 само за тази част от сделката. Но това е само началото.
Скритите разходи: Какво още влиза в сметката?
Тук повечето хора спират да смятат, но точно тези разходи могат да провалят сделката ви, ако не сте подготвени. Това са т.нар. разходи по придобиване (Closing Costs). Те се плащат в момента на финализиране на сделката и могат да бъдат значителни.
Ето най-често срещаните от тях:
- Държавни и местни такси/данъци: Във всяка държава има данък при придобиване на имот (Property Transfer Tax, Stamp Duty). Размерът му варира драстично – от под 1% до над 10% от цената на имота в зависимост от местното законодателство.
- Нотариални такси: Нотариусът или адвокатът, който удостоверява и регистрира сделката, начислява хонорар за услугите си.
- Такса за оценка на имота: Банката ще изиска независима експертна оценка на имота, за да се увери, че стойността му отговаря на исканата цена. Този разход обикновено е за ваша сметка.
- Адвокатски хонорари: Особено при покупка в чужбина, наемането на адвокат, който да прегледа всички документи и да защити вашите интереси, е силно препоръчително.
- Банкови такси: Много банки начисляват такси за разглеждане на документи и отпускане на кредит (Loan Origination Fee).
Правило на палеца: Бъдете готови да платите между 3% и 7% от покупната цена на имота за покриване на всички тези разходи по придобиване. За нашия имот от €150,000, това са допълнителни €4,500 – €10,500.
Подготовката за „Ден 1“: Разходи преди първия наемател
Вие вече сте собственик, но имотът все още не е готов да генерира приходи. Преди да посрещнете първия си наемател, има още няколко пера, за които трябва да сте предвидили бюджет:
- Ремонт и освежаване: Дори имот в „перфектно“ състояние почти сигурно ще има нужда от прясно боядисване, дребни поправки или основно професионално почистване.
- Обзавеждане: Ако планирате да отдавате имота обзаведен, това може да бъде сериозен разход.
- Първоначални комунални разходи: Свързването към мрежите за ток, вода, газ или интернет често е свързано с първоначални такси за откриване на партиди.
- Застраховка: Застраховката на имота трябва да бъде сключена от деня на придобиването му.
Буферът за сигурност: Резервният фонд
Това е най-пренебрегваната, но може би най-важната част от вашия първоначален капитал. Резервният фонд е вашата финансова мрежа за сигурност. Той не е предназначен за покупката, а за да ви предпази след нея.
За какво служи той?
- Да покрива всички разходи по имота (вноска по кредит, данъци, такси), ако имате период без наемател.
- Да покрива спешни, непредвидени ремонти (протекъл покрив, повреден бойлер, счупен уред).
Колко голям трябва да е? Умните инвеститори поддържат резервен фонд, равен на 3 до 6 месеца от общите месечни разходи по имота. Това включва всичко – вноската по кредита, данъци, застраховка, такси за поддръжка и комунални услуги.
Сглобяване на пъзела: Примерна калкулация
Нека сега изчислим колко пари наистина са ни нужни за нашия пример с имот за €150,000.
- Самоучастие (25%): €37,500
- Разходи по придобиване (консервативно 5%): €7,500
- Ремонт, освежаване и частично обзавеждане (примерно): €5,000
- Резервен фонд: Да приемем, че общите месечни разходи по имота са €900. За 6-месечен буфер са ни нужни: 6 x €900 = €5,400
ОБЩО НУЖЕН КАПИТАЛ = €37,500 + €7,500 + €5,000 + €5,400 = €55,400
Както виждате, реално необходимата сума (€55,400) е с близо €18,000 по-висока от първоначалното самоучастие (€37,500).
Заключение: Бъдете подготвени, а не изненадани
Въпросът „Колко ми трябва за самоучастие за инвестиционен имот?“ е грешният въпрос. Правилният е „Какъв е общият стартов капитал, който ми е нужен?“. Отговорът включва четири компонента: самоучастие, разходи по придобиване, разходи за подготовка и най-важното – резервен фонд.
Да знаете реалната цена на старта не трябва да ви обезкуражава, а напротив – да ви направи по-подготвен, по-уверен и в крайна сметка по-успешен инвеститор. Правилното бюджетиране не е просто стъпка от процеса, то е първата ви и най-важна инвестиция по пътя към финансовата свобода.
