Мечтаете за слънчева вила в Тоскана или модерен апартамент с изглед към Коста дел Сол? Италия и Испания са две от най-желаните дестинации за покупка на имот в Европа, привличащи инвеститори с богата култура, прекрасен климат и атрактивен начин на живот. Когато планирате бюджета си обаче, обявената цена на имота е само началото. И в двете държави съществуват редица „скрити“ такси и данъци, които могат да добавят значителна сума към крайната цена. Познаването на тези разходи е ключово, за да избегнете неприятни изненади и да направите информиран избор.
Content
За да ви помогнем да навигирате в сложността на двата пазара, създадохме този детайлен анализ. Тук ще разгледаме всички основни разходи, които съпътстват придобиването на имот, и ще направим директно сравнение, за да разберете къде парите ви ще стигнат по-далеч.
Разходи при покупка на имот в Испания
Испанският пазар е известен със своята регионална специфика. Разходите могат да варират значително в зависимост от това в коя автономна област се намира имотът (например Андалусия, Каталуния, Валенсия или Мадрид).
Данък върху прехвърлянето на собственост (ITP) за имоти „втора ръка“
Това е основният данък при покупка на съществуващ имот от частен продавач. Ставката се определя от регионалното правителство и обикновено варира между 6% и 10% от покупната цена, посочена в нотариалния акт.
- Пример: В Мадрид ставката е 6%, докато в Каталуния и общността на Валенсия е 10%. В Андалусия е фиксирана на 7%.
ДДС (IVA) и гербов данък (AJD) за нови имоти
Ако купувате имот директно от строителен предприемач, вместо ITP, ще трябва да платите ДДС (IVA). Стандартната ставка за жилищни имоти е 10%. В допълнение към ДДС, се начислява и гербов данък (AJD – Actos Jurídicos Documentados), който също е регионален и варира между 1% и 1.5%. Така общото данъчно натоварване при нов имот е около 11%-11.5%.
Нотариални такси и такса за регистрация
Тези разходи са регулирани от държавата и зависят от стойността на имота.
- Нотариални такси: Обикновено са между 0.5% и 1% от цената.
- Такса за регистрация в Имотния регистър (Registro de la Propiedad): Подобно на нотариалните, те са между 0.5% и 1%.
Правни/адвокатски такси
Въпреки че не са задължителни, е силно препоръчително да наемете независим адвокат (abogado), който да провери правния статут на имота, липсата на тежести и да ви представлява по време на сделката. Техният хонорар обикновено е около 1% до 2% от стойността на имота (+ 21% ДДС върху хонорара).
Комисиона за агенцията – кой плаща?
В Испания традиционно комисионата на агенцията за недвижими имоти се плаща от продавача. Въпреки това, практиките могат да варират, особено при работа с международни купувачи. Винаги изяснявайте този въпрос предварително, но в повечето случаи купувачът няма директен разход за комисиона.
Разходи при покупка на имот в Италия
Италия има по-унифицирана данъчна система в сравнение с Испания, но се отличава с една съществена особеност – комисионата на брокера обикновено се дели между купувача и продавача. Познаването на термина valore catastale (кадастрална стойност) е ключово, тъй като много от данъците се изчисляват върху нея, а не върху пазарната цена. Тя често е значително по-ниска.
Данък върху прехвърлянето (Imposta di Registro) за имоти „втора ръка“
При покупка от частно лице, този данък е основният разход.
- За купувачи, които няма да ползват имота като основно жилище (non-resident/second home), ставката е 9% върху кадастралната стойност.
- Ако имотът ще е основно жилище („prima casa“), ставката е силно редуцирана до 2%.
ДДС (IVA) за нови имоти
При покупка на нов имот от строителна фирма се начислява ДДС върху продажната цена.
- Стандартна ставка (втори дом): 10%
- Луксозни имоти: 22%
- Основно жилище („prima casa“): 4%
Когато плащате ДДС, данъкът върху прехвърлянето (Imposta di Registro) е фиксирана сума от €200.
Ипотечен и кадастрален данък (Imposta Ipotecaria e Catastale)
Това са две отделни, по-малки такси.
- При покупка на имот „втора ръка“ те са с фиксирана ставка от €50 всяка (€100 общо).
- При покупка на нов имот с ДДС, те се увеличават до €200 всяка (€400 общо).
Нотариални такси (Onorari Notarili)
Нотариусът в Италия има изключително важна роля, като освен изготвянето на акта, той събира и внася данъците от името на държавата. Таксите му варират между 1% и 2.5% от цената на имота, като върху тях се начислява 22% ДДС.
Комисиона за агенцията (Commissione Agenzia) – голямата разлика
Това е един от най-големите скрити разходи имот Италия в сравнение с Испания. Тук е прието комисионата да се дели между купувача и продавача. Обикновено купувачът плаща между 3% и 5% от покупната цена (+ 22% ДДС върху тази сума). Този разход трябва задължително да се предвиди в бюджета.
Сравнителна таблица: Италия срещу Испания
За да онагледим разликите, ето една сравнителна таблица на очакваните разходи за купувач на имот „втора ръка“ на стойност €250,000, който няма да бъде основно жилище.
| Разход | Италия (приблизително) | Испания (приблизително) | Бележки |
| Данък прехвърляне | 9% (върху по-ниска кадастрална стойност) | 6% – 10% (върху покупната цена) | Данъчната основа е ключова. В Италия може да е по-ниска. |
| Нотариални такси | 1% – 2.5% | 0.5% – 1% | По-високи в Италия. |
| Такса регистрация | €100 (фиксирани) | 0.5% – 1% | В Испания е процент, в Италия е фиксирана сума за имоти „втора ръка“. |
| Правни/адвокатски такси | 1% – 2% (по избор) | 1% – 2% (препоръчително) | Сходни в двете държави. |
| Комисиона на агента (за купувача) | 3% – 5% (+ 22% ДДС) | 0% (обикновено) | Това е най-голямата разлика в тежестта за купувача. |
| ОБЩО (приблизително) | 12% – 18% | 8% – 13% | Общите разходи за купувача в Италия са чувствително по-високи. |
Анализ и заключение
Както показва анализът, макар на пръв поглед данъчните ставки да изглеждат сходни, дяволът е в детайлите. Основният фактор, който оскъпява сделката за купувача в Италия, е задължението за плащане на значителна комисиона на агенцията. В Испания този разход обикновено се поема от продавача, което прави общите скрити разходи за купувача по-ниски.
От друга страна, в Италия данъкът върху прехвърлянето често се изчислява върху по-ниската кадастрална стойност, което може частично да компенсира другите такси. В Испания регионалните различия в данъка ITP са огромни и могат да наклонят везните в една или друга посока. Затова, преди да вземете окончателно решение, е важно да направите анализ на локацията и да поискате детайлна разбивка на всички предстоящи плащания (preventivo) от вашия нотариус или адвокат.
В крайна сметка, познаването на всички скрити разходи за покупка на имот в Италия или Испания е първата стъпка към успешната инвестиция в имот.
This post is also available in: English
