Покупката на имот в Италия е вълнуващо приключение, но често е изпълнено с правни капани, особено за чуждестранните купувачи. Един от най-важните и решаващи етапи в цялата сделка е подписването на предварителен договор, известен като „contratto preliminare di vendita“ или по-често наричан „compromesso“. Разбирането на неговата същност, ключовите му клаузи и потенциалните рискове е от критично значение за защитата на вашата инвестиция и избягването на скъпоструващи грешки.
Съдържание
„Proposta d’Acquisto“ срещу „Compromesso“: Каква е разликата?
Много купувачи бъркат първоначалната писмена оферта с предварителния договор. Важно е да разберем разликата, за да сме наясно с правните последици на всеки етап.
- Proposta d’acquisto (Оферта за покупка): Това е първата официална стъпка. Купувачът прави оферта за имота и оставя малък депозит (обикновено до 5%) като гаранция. Тази оферта обвързва само купувача. Ако продавачът не я приеме писмено, депозитът се връща. Ако я приеме, тя се превръща в правно обвързващо споразумение, но рядко съдържа всички детайли, нужни за финализиране на сделката.
- Contratto Preliminare / Compromesso (Предварителен договор): Това е далеч по-детайлен и всеобхватен договор. С неговото подписване, и купувачът, и продавачът се задължават юридически да сключат окончателна сделка. Този предварителен договор финализира всички условия: точна цена, описание на имота, срокове и най-вече – размер на основния депозит („caparra“).
Регистрация и публичност за максимална защита
За да защити купувача от недобросъвестни действия на продавача (като двойна продажба или вписване на ипотека), compromesso трябва да се регистрира в данъчната служба (Agenzia delle Entrate) в рамките на 20 дни от подписването. Това му придава публичност и го прави противопоставим на трети лица.
Депозитът („Caparra“): Потвърждение или неустойка?
При подписването на compromesso, купувачът заплаща капаро, обикновено между 10% и 30%. Ключово е да се разграничат двата вида депозит, тъй като те носят различни правни рискове:
- Caparra Confirmatoria (Потвърдителен депозит): Най-често срещаният вариант.
- При отказ на купувача: Продавачът задържа целия депозит като обезщетение.
- При отказ на продавача: Той трябва да върне двойния размер на депозита на купувача.
- Важно: Потърпевшата страна може да поиска и принудително изпълнение на договора по съдебен ред.
- Caparra Penitenziale (Депозит-неустойка): Този депозит служи като предварително договорена цена за отказ от сделката.
- При отказ на купувача: Губи депозита, но продавачът не може да има други претенции.
- При отказ на продавача: Връща двойния размер и договорът се прекратява без възможност за съдебни искове.
Ключови клаузи, за които да следите в един „Compromesso“
Един добре изготвен договор трябва да бъде максимално детайлен. Уверете се, че съдържа:
- Пълни данни на страните: Име, адрес, данъчен номер (Codice Fiscale).
- Точно описание на имота: Адрес, кадастрални данни, площ, прилежащи части (гараж, мазе).
- Гаранции от продавача: Декларация за произход, липса на тежести (ипотеки, възбрани) и съответствие със строителните разрешителни.
- Цена и график на плащания: Крайна цена, размер и вид на капарото, срокове за останалите плащания.
- Срок за окончателен договор (Rogito): Крайна дата за явяване пред нотариус.
- Разпределение на разходите: Ясно упоменаване коя страна поема нотариалните такси и данъците (обикновено купувачът).
Анализът на тези точки е задължителен, за да избегнете най-често срещаните грешки при покупка на имот в Италия.
Чеклист преди подписване
- Правна проверка (Due Diligence): Направете пълна проверка на собствеността и строителните документи на имота.
- Избор на вид капаро: Преценете кой от двата вида депозит е по-изгоден и сигурен за вас.
- Ясни клаузи: Уверете се, че всички детайли по сделката са описани недвусмислено.
- Регистрация: Настоявайте договорът да бъде регистриран в Agenzia delle Entrate.
- Нотариална заверка: За максимална сигурност, договорът може да бъде с нотариална заверка на подписите (scrittura privata autenticata) или изцяло съставен от нотариус (atto pubblico).
Заключение
Compromesso не е просто формалност, това е най-важният защитен механизъм, който урежда правата, задълженията и рисковете преди финалното придобиване на имот в Италия. Липсата на ясни клаузи или предварителна правна оценка може да доведе до скъпи и неприятни последствия. Най-добрата инвестиция, която можете да направите, е наемането на независим италиански адвокат, който да защити вашите интереси през целия процес.
This post is also available in: English
