Как да купим имот в Гърция като българи

Гърция, със своите изумрудени води, слънчеви острови, богата история и гостоприемна атмосфера, отдавна е любима дестинация за почивка на милиони хора, включително и на много българи. През последните години, за все повече от тях, мечтата за собствен дом край Егейско или Йонийско море става реалност. Закупуването на имот в Гърция като българин е сравнително лесен процес, тъй като и двете страни са членки на Европейския съюз. Ето и основните стъпки, законови изисквания и важни съвети за успешна покупка на имот в чужбина.

Защо Гърция е атрактивна за покупка на имот?

• Близост и достъпност: За българи, Гърция е непосредствен съсед, което прави пътуването и управлението на имота лесно и удобно.
• Членство в ЕС: Като граждани на ЕС, българите се ползват от същите права при покупка на имот като гръцките граждани, без ограничения за националност или военни зони (както при някои други страни извън ЕС).
• Разнообразие от имоти: От апартаменти в оживени градове и къщи на острови до вили с морски изглед и традиционни селски имоти.
• Потенциал за доходи от наем: Силният туристически поток в Гърция през по-голямата част от годината осигурява висок потенциал за доходи от краткосрочен наем.
• Начин на живот: Средиземноморски климат, вкусна кухня, релаксираща атмосфера и гостоприемни хора.
• По-ниски цени: Въпреки че цените в популярни зони са се повишили, все още има възможности за по-достъпни имоти в по-малко известни райони, особено в Северна Гърция.

Основни стъпки за покупка на имот в Гърция

Процесът по покупка на имот в Гърция е добре регулиран, но изисква съдействието на няколко ключови професионалисти.

1. Получаване на гръцки данъчен номер (AFM – Arithmos Forologikou Mitroou)

• Защо е важен: Това е първата и най-важна стъпка. Вашият гръцки данъчен номер е абсолютно задължителен за всички финансови и правни транзакции в Гърция, включително откриване на банкова сметка, подписване на договори и прехвърляне на собственост.
• Как да го получите: Може да го получите лично или чрез пълномощник от местна данъчна служба (Eforia) в Гърция. Необходимо е да представите паспорт и доказателство за адресна регистрация в България.

2. Откриване на банкова сметка в Гърция

• Защо е важна: Ще ви е необходима местна банкова сметка за извършване на плащания по покупката на имота, за плащане на такси, данъци и комунални услуги.
• Изисквания: Обикновено са необходими AFM, паспорт и доказателство за професия/доход.

3. Наемане на професионалисти

За да осигурите гладкото протичане на сделката, задължително е да работите с:

• Адвокат (Δικηγόρος – Dikigoros):
  • Роля: Адвокатът ви е ключов. Той ще извърши задълбочена правна проверка (due diligence) на имота: ще провери титула за собственост в Имотния регистър (Κτηματολόγιο – Ktimatologio) за тежести, ипотеки, запори, съдебни спорове. Ще провери дали имотът е законно построен и дали има всички необходими разрешителни (включително строително разрешение и сертификат за енергийна ефективност). Той ще прегледа и договорите.
  • Задължително: В Гърция участието на адвокат в сделки с имоти е задължително.
• Нотариус (Συμβολαιογράφος – Symvolaiografos):
  • Роля: Нотариусът е длъжностно лице, което съставя и удостоверява всички документи за сделката. Той гарантира законността на прехвърлянето на собственост, изчислява и събира данъците, и регистрира окончателния акт в Имотния регистър.
  • Задължително: Участието на нотариус е задължително.
• Граждански инженер/Архитект (Πολιτικός Μηχανικός / Αρχιτέκτονας – Politikos Michanikos / Architektonas):
  • Роля: Той ще извърши техническа проверка на имота, ще потвърди законността на строежа, съответствието с градоустройствените планове и ще издаде енергиен сертификат (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης – ΠΕΑ). Това е изключително важна стъпка за избягване на бъдещи проблеми с незаконно строителство.
• Агент по недвижими имоти (Μεσιτικό Γραφείο – Mesitiko Grafeio):
  • Роля: Ще ви помогне да намерите имот, да организирате огледи и да преговаряте. Уверете се, че агентът е лицензиран.

4. Процес на покупка:

1. Предварително споразумение (Προκαταρκτική Συμφωνία – Prokatarktiki Symfonia):
   • След като изберете имот и адвокатът ви е извършил първоначална проверка, може да се подпише предварително споразумение. Често се внася малък резервационен депозит (2-5% от цената).
2. Предварителен договор (Προσύμφωνο – Prosymfono):
   • По-подробен и обвързващ договор, който се подписва пред нотариус. Тук се описват всички условия на сделката, крайни срокове и се внася по-голям депозит (обикновено 10-20% от покупната цена). Ако купувачът се откаже, губи депозита; ако продавачът се откаже, връща двойния размер на депозита.
3. Плащане на данък за прехвърляне (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων – FMA):
   • Преди подписването на окончателния договор, купувачът трябва да плати данъка за прехвърляне на имота в данъчната служба.
4. Окончателен договор за покупко-продажба (Οριστικό Συμβόλαιο – Oristiko Symvolaio):
   • Подписва се пред нотариус. В този момент се прехвърля собствеността, извършва се окончателното плащане и се плащат всички такси. Нотариусът регистрира акта в Имотния регистър.

Разходи и такси при покупка на имот в Гърция

Освен покупната цена на имота, трябва да предвидите следните допълнителни разходи, които обикновено възлизат на около 8% до 15% от покупната цена:

1. Данък за прехвърляне на собственост (FMA):
   • Размер: 3.09% от обявената данъчна стойност на имота (която може да е по-ниска от пазарната цена) или от продажната цена, което е по-високо.
2. Нотариални такси:
   • Размер: Около 1.2% – 1.5% от стойността на имота (плюс ДДС).
3. Адвокатски хонорари:
   • Размер: Обикновено 1% – 1.5% от стойността на имота (плюс ДДС). В някои случаи може да е фиксирана сума.
4. Такси за граждански инженер/архитект:
   • Размер: Около 1% – 2% от стойността на имота (плюс ДДС), в зависимост от сложността на проверката и необходимите сертификати.
5. Комисионна за агенция по недвижими имоти:
   • Размер: Обичайно 2% – 3% от покупната цена (плюс ДДС), дължими от купувача.
6. Такси за регистрация в Имотния регистър (Κτηματολόγιο): Малки такси за вписване на собствеността.
7. Други разходи: Банкови такси, такси за преводач (ако е необходим), разходи за откриване на абонаменти за комунални услуги (електричество, вода).

Важни съвети за българи:

• Работете с пълномощник: Ако не можете да прекарвате много време в Гърция, дайте нотариално заверено пълномощно на вашия адвокат, за да действа от ваше име по време на процеса.
• Проверете всички документи: Не подписвайте нищо, преди адвокатът ви да е прегледал всички документи и да сте ги разбрали напълно (с  лицензиран преводач).
• Бюджетирайте допълнителни разходи: Винаги предвиждайте 10-15% над покупната цена за данъци, такси и хонорари.
• Текущи разходи: Информирайте се за годишните данъци върху имота (ENFIA), таксите за обслужване на етажна собственост и комуналните услуги.
• Огледайте имота: Винаги оглеждайте имота лично.

Покупката на имот в Гърция като българин е достъпна и сравнително лесна, благодарение на общото членство в ЕС и близките географски връзки. С правилна подготовка, разбиране на законовите изисквания и подкрепата на квалифицирани местни професионалисти – адвокат, нотариус, граждански инженер и агент – вашата инвестиция в имот в чужбина може да бъде успешно реализирана. Вашата мечта за собствен кът под гръцкото слънце е по-близо от всякога!

This post is also available in: English