Съдържание
В предишната статия от поредицата разгледахме брутната доходност от наем (Gross Rental Yield) като бърз и лесен начин за първоначална оценка на инвестиционен имот. Днес ще навлезем в по-големи детайли с един много по-реалистичен показател – нетната доходност от наем (Net Rental Yield).
Този показател е изключително важен за инвеститорите, защото отчита реалните разходи и показва истинската ефективност на даден имот.
Какво е нетна доходност от наем (Net Rental Yield)?
Нетна доходност от наем (Net Rental Yield) предоставя много по-реалистична оценка на рентабилността на инвестиционен имот, тъй като отчита всички текущи оперативни разходи, свързани с неговото притежание и отдаване под наем.
Формулата за изчисление е:
Net Rental Yield (%) = (Годишен нетен оперативен приход (NOI) / Обща цена на придобиване на имота) × 100
Ключови компоненти за изчисляване на Net Rental Yield
1. Годишен нетен оперативен приход (NOI)
Това е годишният брутен приход от наем, намален с всички оперативни разходи по имота.
Формула:
NOI = Годишен брутен приход от наем – Годишни оперативни разходи
2. Типични годишни оперативни разходи
Тези разходи могат да варират значително в зависимост от типа имот и местоположението, но обикновено включват:
- Годишни данъци върху имота
- Застраховка на имота
- Такси за поддръжка на сградата или комплекса
- Разходи за управление на имота (ако използвате фирма за управление)
- Разходи за текущи ремонти и поддръжка
- Прогнозни разходи за незаетост на имота (обикновено процент от очаквания годишен наем)
- Комунални услуги, които се поемат от наемодателя
- Банкови такси, свързани с обслужването на имота
Важно: При стандартното изчисляване на NOI и Net Rental Yield, плащанията по главница и лихва по ипотечен кредит не се включват в оперативните разходи. Те се отчитат при изчисляване на показатели като Cash-on-Cash Return или някои форми на ROI.
Това прави Net Rental Yield директно сравним с показателя Cap Rate (Коефициент на капитализация), широко използван в световен мащаб.
3. Обща цена на придобиване на имота
Същата, както при изчисляване на брутната доходност, включва:
- Покупна цена на имота
- Разходи по придобиването (данъци, нотариални такси, комисиони)
- Направени подобрения или ремонти
Пример за изчисление на нетна доходност от наем (Net Rental Yield)
Ще продължим с примера от статията за брутна доходност:
- Обща цена на придобиване: €105,000
- Годишен брутен приход от наем: €6,000
Да приемем следните годишни оперативни разходи:
- Данък имот: €300
- Застраховка: €150
- Такса поддръжка на сградата: €600
- Такса за управление на имота (10% от брутния наем): €600
- Резерв за ремонти и незаетост (5% от брутния наем): €300
Общо годишни оперативни разходи: €1,950
Изчисляване на NOI:
NOI = €6,000 – €1,950 = €4,050
Изчисляване на Net Rental Yield:
NRY (%) = (€4,050 / €105,000) × 100 = 3.86%
Какво показва Net Rental Yield?
Нетната доходност от наем дава много по-точна представа за реалната печалба от дадена инвестиция в имот, отколкото брутната доходност.
Важни изводи:
- Колкото по-голяма е разликата между брутната (Gross Rental Yield) и нетната (Net Rental Yield) доходност, толкова по-големи са оперативните разходи.
- Голяма разлика между Gross Rental Yield и Net Rental Yield може да е сигнал за:
- Високи разходи за поддръжка или управление;
- Слабо ефективно управление на имота;
- Потенциал за оптимизация чрез по-добро управление или предоговаряне на разходи.
Защо Net Rental Yield е важен за инвеститорите?
- Дава реалистична оценка за ефективността на даден имот
- Позволява по-добро сравнение между различни имоти и пазари
- Е ключов показател за информирано вземане на инвестиционни решения
- При правилно изчисление ви предпазва от нереалистично завишени очаквания
Важно: Най-голямото предизвикателство при изчисляването на NRY е точната и пълна прогноза на всички оперативни разходи. Това е особено актуално за имоти в чужбина, където разходите могат да включват специфични местни такси, разходи за пътуване или представителство.
Заключение
Разбирането и правилното изчисляване на нетната доходност от наем (Net Rental Yield) е задължително за всеки сериозен инвеститор в недвижими имоти. Само така можете да направите реалистична оценка на очакваната печалба и да избегнете неприятни изненади.
В следващата статия от поредицата ще разгледаме още по-цялостен показател за ефективността на вашата инвестиция – Възвръщаемостта на инвестицията (ROI).
