Пазарът на имоти в Испания през 2025: Ръст от +12.7%, цени и прогноза за 2026

Пазарът на имоти в Испания преживява изключително силен растеж. Данни от Q2 2025 г. показват национален ръст на цените на жилищата от +12.7% на годишна база (според Националния статистически институт (INE)), което е най-силният годишен ръст от повече от 18 години. Предварителните данни от индекса Tinsa IMIE Local Markets за Q3 2025 г. показват годишно увеличение от приблизително +11.7% – което подчертава продължаващата двуцифрена инерция.

Състояние на пазара на имоти в Испания – Ключови тенденции

Национални тенденции в цените

Данните от INE за Q2 2025 г. потвърдиха изключителната сила на пазара. Освен годишния ръст от +12.7%, се наблюдава и силно тримесечно увеличение от +4.0% (спрямо Q1 2025).

През Q3 2025 г. (по данни на Tinsa) ръстът се забавя съвсем леко до +11.7% на годишна база, като средната цена на завършен имот в страната достигна ~2018 €/кв.м. (оценка на Tinsa).

Ето бърз преглед на последните данни:

Период	Годишна промяна (Общо)	Промяна (Ново стр.)	Промяна (Старо стр.)	Бележки
Q2 2025	+12.7%	+12.1%	+12.8%	Източник: INE
Q3 2025	~11.7%	–	–	Източник: Tinsa. Реален ръст (след инфлация) ~+8.6%

Жилища ‘втора ръка’ срещу ново строителство

Данните от Q2 2025 г. показват, че жилищата „втора ръка“ (+12.8%) отбелязват малко по-силен ръст от новите (+12.1%), което показва дълбочина на търсенето и натиск върху целия наличен жилищен фонд.

Регионални различия

Регионалните различия са огромни. Докато в Q2 най-бърз растеж отбелязват Мурсия (+14.6%) и Ла Риоха (+13.7%), предварителните данни от Q3 (според доклада на Tinsa) показват силен ръст в ключови инвестиционни хъбове: Мадрид (~+19.4%), Малага и Аликанте (≈+15.3%) и Балеарските острови (≈+14.8%).

Двигатели на пазара: Търсене и предлагане

Търсене (Чуждестранни купувачи)

Присъствието на чуждестранни купувачи остава силно. Според индустриален анализ на Feeling Spain, чуждестранните купувачи представляват приблизително 14.4% от трансакциите с жилищни имоти в няколко ключови региона – въпреки че не се публикуват изчерпателни данни за цялата страна.

Ограничения на предлагането

Пазарът се сблъсква със сериозни ограничения от страна на предлагането. Докато цените растат, обемът на трансакциите показва признаци на стабилизиране, което сигнализира за недостиг на налични имоти. Пазарни коментари (Feeling Spain) сочат, че докато разрешителните за строеж са се увеличили (+19.4% на годишна база), реалното завършване на сгради е намаляло (-7.9%) в някои региони, което допълнително затяга пазара.

Пазар на наеми и доходност

Силното търсене на наеми поддържа доходността атрактивна. Трябва да се отбележи, че няма единна официална национална статистика за доходността от наем.

Доклади като Global Property Guide посочват средна брутна доходност от ~5.6% (Q1 2025). Въпреки това, според местни пазарни специалисти, индикативната брутна доходност в избрани квартали (напр. във Валенсия) може да достигне 7-8%; това обаче са локални оценки, а не национални средни стойности.

Инвестиционни „горещи точки“: Къде да инвестираме в Испания?

Изборът на локация е по-важен от всякога.

Мадрид (Столицата)

• Защо: Икономическият център, гарантиращ постоянно търсене на дългосрочни наеми.
• Цени: Потвърдено от пазарните оценки за Q3 2025 – ръст от ~+19.4% на годишна база, което показва огромен натиск и висок праг на влизане.
• Какво означава това: Висок входен капитал, но по-нисък риск и стабилна възвръщаемост в „сини чипове„.

Коста дел Сол (Луксозен и туристически хъб)

• Защо: Фокус върху луксозния сегмент и ваканционните имоти.
• Цени: Провинция Малага отбелязва ≈+15.3% годишен ръст (оценка за Q3 2025), потвърждавайки статуса си на „гореща“ точка.
• Какво означава това: Висока зависимост от туризма, но и висок потенциал за доходност от краткосрочни наеми (при спазване на регулациите).

Валенсия (Изгряващият пазар)

• Защо: Комбинация от качество на живот, плаж и бързо развиващ се технологичен сектор.
• Цени: Докато провинции като Аликанте (част от област Валенсия) отчитат ≈+15.3% ръст, данните за някои квартали в самия град Валенсия показват още по-бърз растеж.
• Какво означава това: По-нисък праг на влизане от Мадрид, по-висок потенциал за растеж, но и потенциален регулаторен риск.

Ключови фактори за чуждестранни инвеститори

Краят на „Златната виза“ и алтернативите

Това е ключовата промяна за 2025 г. Испания прекрати своята „Златна виза“ (пребиваване срещу инвестиция от €500 000 в имот), като крайният срок за нови заявления беше 3 април 2025 г. (съществуващите притежатели могат да подновяват).

Ефектът върху пазара като цяло е минимален – коментари в индустрията сочат, че програмата представлява значително под 1% от всички трансакции в страната. За инвеститори извън ЕС фокусът се измества към Визата за пребиваване без право на работа (Non-Lucrative Visa). Интересно е да се види как се сравнява това с алтернативи като Златната виза в Дубай.

Данъци и разходи при покупка

Разходите са съществен фактор.

• Данък прехвърляне (ITP): Варира между регионите, обикновено между 6% и 10% (при имоти „втора ръка“).
• ДДС (IVA): 10% при ново строителство.
• Годишен данък имот (IBI): Местен данък, обикновено нисък (0.4% – 1.1% от кадастралната стойност).
• Данък върху капиталовата печалба (Capital Gains): Прогресивен, започва от 19% за нерезиденти от ЕС.

Процес на покупка

Процесът е ясен, но изисква професионална помощ. Ключовите стъпки включват получаване на испански идентификационен номер (NIE), откриване на банкова сметка и задължително участие на нотариус (Notario). Силно препоръчително е наемането на независим адвокат (abogado). Това е стандартна част от всяка инвестиция в имот в чужбина от А до Я.

Рискове и прогноза за 2026

Анализ на рисковете

Инвеститорите трябва да следят няколко ключови риска:

• Риск от достъпност: Бързо растящите цени намаляват достъпността за местните купувачи. Като се има предвид средната цена от ~2018 €/кв.м. и двуцифреният ръст, тежестта на месечните плащания се увеличава.
• Лихвен риск: По-високите лихвени проценти по ипотечните кредити (Euribor) оскъпяват финансирането.
• Регулаторни рискове: Някои региони (като Каталуния) въведоха „тавани“ на наемите в „стресови зони“.

Експертна прогноза за 2026

Предвид факта, че ръстът в Q3 2025 все още е ~+11.7%, е трудно да се намери пазарен консенсус за 2026 г.

Въпреки това, това е по-скоро проекция/сценарий, базиран на текущия натиск върху достъпността и очакваното забавяне: много анализатори предвиждат нормализиране на растежа до около 5%-6% през 2026 г. Спад от 12% до 6% не е срив, а по-скоро завръщане към по-устойчиви нива.

Заключение

Инвестицията в пазара на имоти в Испания през 2025 г. остава стратегически интелигентен ход за инвеститори, които са селективни по отношение на местоположението, разходите си и характеристиките на доходността от наем/инвестиция. Краят на „Златната виза“ почти не се усеща. Пазарът е горещ, като ключов фактор за успех е селективният избор на локация – с ясен фокус върху пазари с доказан растеж като Мадрид, Малага и Валенсия.

Може да ви е интересно:

• Ипотечен кредит за чужденци в Гърция: Пълен наръчник за условия, лихви и документи (2025)
• Климатично устойчив имот: Новата формула за инвестиционен успех
• Нетна доходност от наем (Net Rental Yield): Реалната картина на печалбата от вашия имот

This post is also available in: English