Турция

Пазарът на имоти в Турция 2025: Пълен анализ, рискове и прогноза за 2026 г.

ное. 15, 2025

Модерен жилищен комплекс в Истанбул с изглед към Босфора.

Пазарът на имоти в Турция се намира на фундаментален кръстопът. След години на изключително висока инфлация, новата икономическа политика на страната, белязана от цикъл на рязко затягане през 2023-H1’24 и ограничени понижения на лихвите през 2025 започва да дава резултати. За инвеститорите това означава край на ерата на лесните номинални печалби, изяждани от инфлацията, и началото на по-зрял пазар, който изисква внимателен анализ. В този пълен анализ ще разгледаме всичко – от стабилизирането на цените до скритите разходи, данъците при излизане от инвестицията и прогнозата ни за 2026 г.

Съдържание

Състояние на пазара на имоти в Турция – Ключови тенденции 2025

През 2025 г. пазарът се дефинира от една дума: стабилизация. Драстичните увеличения на лихвените проценти, с предпазливи намаления до 39.5%, охладиха вътрешния пазар.

Анализ на цените: Номинален ръст срещу реална стойност

Най-важният показател за разбиране на пазарът на имоти в Турция през 2025 г. е разликата между номиналния и реалния ръст.

Номинален ръст (в лири): Индексът на цените на жилищата (RPPI) на Централната банка на Турция (CBRT) отчете номинален ръст от +32.82% на годишна база.
Реален ръст (спрямо инфлацията): Този ръст почти напълно съвпада с официалната годишна инфлация (CPI), която според TÜİK (Турския статистически институт) беше 32.87% .

В изражение твърда валута, пазарът е по същество „плосък“. Цените в щатски долари (USD) са стабилизирани, като средните за страната са около $1 025/м², а в Истанбул – $1 630/м².

Двигатели на търсенето и предлагането

Търсене от чужденци: Програмата за „Гражданство срещу инвестиция“ (CBI) поддържа интерес, но продажбите на чужденци представляват едва 1.2%-1.4% от всички сделки.
Местно търсене: Този сегмент е силно възпрепятстван. При ипотечни лихви в диапазона високите 30 до ниските 40 процента през 2025 г., покупката с кредит е почти невъзможна за много местни жители.
Страна на предлагането (Supply): От страна на предлагането, високите лихви и повишените разходи за суровини ограничиха стартирането на нови проекти. През Q1 2025 г. както разрешителните за строеж, така и за ползване отбелязаха спад, което затяга бъдещото предлагане+ особено в ключовите градски центрове.

Пазар на наеми и доходност

Пазарът на наеми остава силен. Важно е да се разграничава брутната от нетната доходност (която се изчислява след лицензиране, данъци и незаетост).

Брутна доходност: В Истанбул тя варира между 4.5%-6% в зависимост от района, докато средната за страната е около 7.41%-7.76% (Q1’25, в зависимост от методологията).
Нетна доходност: Винаги е по-ниска след приспадане на разходи (такси за поддръжка, данъци, периоди на незаетост).

Преди да инвестирате, е критично да разберете как се калкулира брутната доходност от наем (Gross Rental Yield). Краткосрочните наеми (престои ≤ 100 дни) изискват разрешително; изчислете нетна доходност след лицензиране, данъци и незаетост.

Инвестиционни „горещи точки“: Къде да инвестираме в Турция?

Регионалните различия са огромни. Таблицата обобщава ключовите пазари, а детайлите следват по-долу.

Град	Средна цена (USD/м²)	Брутна доходност (Прибл.)	Ключов Риск/Бележка
Истанбул	~$1 630 (Q2 2025)	4.5%-6.0%	Стабилен; по-ниска доходност.
Бодрум	~$2 825 (Окт. 2025)	5%-8%+ (Сезонна)	Луксозен сегмент; зависим от туризма.
Анталия	~$1 200 (Q1 2025)	6%-8%+ (Сезонна)	Висок сезонен потенциал; регулации на Airbnb.
Анкара	~$920 (Q1 2025)	6%-7.5%	Стабилен местен пазар; по-ниска ликвидност.
Измир	~$1 150 (Q1 2025)	6%-7.5%	Растящ; „лайфстайл“ пазар.

Истанбул (Икономическият хъб)

Защо: Глобален мегаполис, икономическото сърце на страната. Привлича както бизнес, така и инвестиции в имоти в Турция по програмата CBI.
Цени (Q2 2025): Средни цени от около $1 630/м² за целия град (citywide), но в премиум районите лесно надхвърлят $3 000-$5 000/м².
Доходност: Брутна доходност от 4.5%-6%. Доходността е по-ниска, но по-сигурна поради постоянното търсене на дългосрочни наеми.
Риск/Предимство: Стабилен, ликвиден пазар с по-нисък риск, но и по-ограничен потенциал за експлозивен ръст.

Анталия и Егейското крайбрежие (Туристическите хъбове)

Защо: Фокус на международния туризъм. Райони като Мугла (включващ Бодрум) са в луксозния сегмент.
Цени: Анталия е по-достъпна (средно $1 200/м² към Q1 2025). Мугла (средно $1 810/м² към окт. 2025) и особено Бодрум (средно $2 825/м² към окт. 2025) са значително по-скъпи.
Доходност: Висок потенциал от краткосрочни наеми (Airbnb), но силно сезонен характер и обект на новите регулации.
Риск/Предимство: Пряка зависимост от туризма и геополитиката.

Анкара и Измир (Стабилните местни пазари)

Защо: Анкара, подредената, зелена столица, се движи от публична администрация и студенти. Измир, либерален егейски лайфстайл хъб, е процъфтяващ крайбрежен град.
Цени (Q1 2025): По-нисък праг на влизане. Анкара (средно $920/м²) и Измир (средно $1 150/м²).
Доходност: Фокус върху дългосрочни наеми за местното население (6%-7.5%).
Риск/Предимство: По-малка зависимост от чуждестранни купувачи, което ги прави по-малко волатилни, но и с по-ниска международна ликвидност.

Ключови Съображения за Чуждестранни Инвеститори

Програмата „Гражданство срещу инвестиция“ (CBI)

Това остава основен стимул за инвестиции в имоти в Турция.

Праг на инвестиция: Покупка на недвижим имот в Турция на стойност минимум $400 000 (с един или няколко имота).
Ключови изисквания: Имотът трябва да се държи поне три години. Изисква се оценка (SPK). При продажби на чуждестранен купувач банките трябва да конвертират цената в TRY и да издадат DAB (Документ за покупка на чуждестранна валута); сумата в нотариалния акт и стойността на DAB трябва да съвпадат. Изисква се и вписване на 3-годишна анотация (забрана за продажба) в нотариалния акт.
Сравнение: Програмата е атрактивна. Вижте как се съотнася с пълното ръководство за резидентска виза в ОАЕ.

Данъци и разходи при покупка (и притежание)

Данък прехвърляне (TAPU такса): Общо 4% върху декларираната стойност на имота (често разделян 2%/2%).
Годишен данък имот: Много нисък, 0.1%-0.6% (двойни ставки в метрополии).
ДДС (KDV): Освобождаване от ДДС (чл. 13/1-i) се прилага за „първа доставка“ (ново строителство) към нерезиденти при определени условия.

Скрити разходи и бележки:

Aidat (Такса поддръжка): Това е критичен текущ разход. За модерни комплекси с басейни, месечният Aidat може да бъде значителен.

Такси за оценка (Ekspertiz): Те се повишиха през 2025 г. и обикновено възлизат на 11 000-13 500+ турски лири.

Дисклеймър: Таксите и данъците варират според общината; винаги потвърждавайте актуалните ставки.

Данък върху капиталовата печалба (CGT) при излизане от инвестицията

Това е ключов елемент от Вашата стратегия за излизане от инвестицията:

Ако имотът бъде продаден в рамките на пет години, печалбата се облага с прогресивни ставки (≈15%-40%), като основата се индексира с индекса на производствените цени (PPI / Yİ-ÜFE).
След пет години притежание, продажбите от физически лица са освободени от данък.

Финансиране за чужденци

Ипотечни кредити за нерезиденти съществуват, но са скъпи и селективни: типичният LTV (съотношение кредит/стойност) е ≈50%-70% в зависимост от банката и профила; кредитите обикновено са в TRY (турски лири), тъй като кредитирането, индексирано с чуждестранна валута, за физически лица е ограничено от 2018 г. На практика това е до голяма степен пазар за кешови купувачи.

Регулации на краткосрочните наеми (Airbnb)

От 1 януари 2024 г. в Турция влезе в сила Закон №7464, който строго регулира краткосрочните наеми (престои ≤ 100 дни). Изисква се специално разрешително (лиценз), а глобите за неспазване са значителни.

Процес на покупка (накратко)

Процесът е бърз, но изисква внимание:

TAPU (Документ за собственост): Това е ключовият елемент.
Iskan / Kat Mülkiyeti: Критична проверка! Проверете дали имотът има Kat Mülkiyeti (финален нотариален акт, който се издава след İskan). Имоти без İskan (разрешително за ползване) може да срещнат трудности с комуналните услуги, ипотекирането и да имат по-ниска цена при препродажба.
Адвокат: Наемането на независим адвокат не е правно задължително, но е силно препоръчително.

За пълни детайли, вижте нашето ръководство как да купите имот в Турция.

Рискове и прогноза за 2026 г.

Какви са рисковете?

Валутна нестабилност: Най-големият риск. Той произтича от предишната „неортодоксална“ парична политика на страната.
Инфлация: Макар и забавяща се, тя все още „изяжда“ реалната доходност от наем в лири.
Регулаторен риск: Новият закон за Airbnb е перфектен пример.
Политическа несигурност: Вътрешната и регионалната геополитическа обстановка винаги са фактор.

Експертна прогноза за 2026 г.

Ние сме предпазливи оптимисти. Новата икономическа ортодоксалност изглежда работи. Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (OECD) (Economic Survey, 2025) прогнозира, че турската икономика ще се върне към устойчив растеж (БВП 3.9% за 2026 г.), а инфлацията се очаква да падне до 17%.

За пазар на имоти в Турция това означава:

Очакваме пазарът да се стабилизира в реално (валутно) изражение. Възможностите се крият по-малко в спекулативния растеж и повече в дългосрочното притежание на качествени активи (с оглед на 5-годишното правило за CGT). Прогнозираме връщане към умерен, но устойчив реален ръст на цените (2-4% над инфлацията) към края на 2026 г.

Заключение

Инвестицията в Турция през 2025/2026 г. вече не е хазартен ход, базиран на висока инфлация, а стратегическо решение. Пазарът се „охлади“ и узрява. Рисковете са реални, но икономическите основи показват признаци на оздравяване. За интелигентния инвеститор, пазарът на имоти в Турция преминава от „спекулативна“ към „стратегическа“ инвестиция.

Може да ви е интересно:

This post is also available in: English

Tagged:инвестиции в имоти пазар на имоти Турция