Обединени Арабски Емирства

Пазарът на имоти в ОАЕ 2025: Ръст, доходност и прогноза за 2026

ное. 15, 2025

Композитен изглед на хоризонта на Дубай, Абу Даби и остров Ал Марджан в Рас ал-Хайма.

Пазарът на имоти в ОАЕ демонстрира впечатляващ и диверсифициран растеж през 2025 г., доказвайки, че вече не е сцена, доминирана само от Дубай. Докато Дубай продължава да води по обем на транзакциите, Абу Даби отбеляза рекорден ръст от 39% на стойността на транзакциите до 51.7 милиарда дирхама през първата половина на 2025 г.. В същото време Рас ал-Хайма се очертава като най-бързо растящият пазар, със 118% скок в стойността на сделките през 2024 г., тенденция, която се ускорява през 2025 г. заради мега-проекта Wynn Resort. Тази икономическа стабилност, съчетана с проактивни правителствени програми, привлича различни профили инвеститори към всяко емирство. В този пълен анализ ще разгледаме ключовите двигатели, ще сравним горещите точки и ще направим експертна прогноза за 2026 г.

Съдържание

Състояние на пазара на имоти в ОАЕ – Диверсифицирани тенденции 2025

Анализ на цените

Ръстът на цените в ОАЕ е силно диверсифициран в зависимост от емирството:

Дубай: Продължава да води в ултра-луксозния сегмент (Palm Jumeirah, Jumeirah Bay Island). Средният клас апартаменти в търсени райони (JVC, Arjan) също показва стабилен ръст, но се изправя пред значително ново предлагане.
Абу Даби: Показва по-устойчив и стабилен растеж. Цените на вилите отбелязват нисък до среден двуцифрен годишен ръст, докато цените на апартаментите са се повишили с висок едноцифрен до нисък двуцифрен процент през H1 2025. Ръстът тук е движен от силно търсене от крайни потребители и HNWIs (лица с висока нетна стойност) и недостиг на качествено предлагане.
Рас ал-Хайма: Преживява експлозивен ръст. Средните цени на имотите отбелязаха значителен скок на годишна база през Q1 2025. Търсенето е предимно спекулативно, фокусирано върху „off-plan“ проекти на Al Marjan Island, в очакване на откриването на казино-курорта.

Двигатели на търсенето

Освен универсалния притегателен център на „Златната виза“ и 0% данъци, всяко емирство има свои специфични двигатели. Дубай е глобалният финансов и лайфстайл хъб. Абу Даби привлича капитали като стабилна, богата на петрол столица и семейно-ориентирана дестинация. Рас ал-Хайма се превръща в световна туристическа дестинация, като се очаква населението му да нарасне от 400 000 на 650 000 до 2030 г., създавайки огромна нужда от нови жилища.

Пазар на наеми и доходност

Доходността варира значително. Докато в Дубай тя е стабилна (средно 6-9%), Рас ал-Хайма предлага атрактивна възвръщаемост, със средна брутна доходност около 5-6%, като избрани проекти на първа линия или брандирани резиденции на Al Marjan Island достигат до около 8-9% в някои случаи. В Абу Даби доходността е малко по-ниска, но изключително сигурна, поради постоянното търсене от страна на професионалисти, работещи в държавния и енергийния сектор. Преди да се ангажирате, е критично да разберете как се изчислява брутната доходност от наем, за да оцените реалния потенциал.

Инвестиционни „горещи точки“: Къде да инвестираме в ОАЕ?

Всеки инвеститор трябва да избере емирство въз основа на своя толеранс към риск и цели.

Дубай (Глобалният хъб)

Защо: Най-ликвидният пазар, глобална „марка“, най-голямо разнообразие от активи. Докато луксозният сегмент води по ръст, някои квартали в Дубай все още предлагат отлична стойност.
Цени: Най-висок праг на влизане в утвърдените райони (Dubai Marina, Downtown).
Доходност: Стабилна, с отлични възможности за краткосрочни (Airbnb) и дългосрочни наеми.
Риск/Предимство: Предимство е ликвидността. Основен риск е свръхпредлагането в някои сегменти.

Абу Даби (Стабилната столица)

Защо: Политически и икономически център, фокус върху устойчивост и качество. Пазарът е по-малко спекулативен и по-стабилен.
Цени: Високи, но подкрепени от реално търсене. Островите Saadiyat (сделки за 9.1 млрд. AED) и Yas (5.86 млрд. AED) са най-търсените локации.
Доходност: Силна и сигурна, движена от недостига на предлагане на вили и качествени апартаменти.
Риск/Предимство: По-ниска волатилност. Основното предизвикателство е недостигът на предлагане, което е позитивно за настоящите инвеститори.

Рас ал-Хайма (Изгряващата звезда)

Защо: „Ефектът Wynn“. Очакваното откриване на първия в ОАЕ регулиран казино-курорт, първоначално обявен като проект за 3.9 млрд. долара (със скорошни оценки, сочещи по-висока стойност) през 2027 г. предизвика инвестиционна треска.
Цени: Все още значително по-ниски от Дубай, но с най-висок процентен ръст. 85% от сделките са „off-plan“.
Доходност: Най-висок потенциал (до 8-9% за имоти на Al Marjan Island).
Риск/Предимство: Най-висок потенциал за растеж на капитала. Рискът е свързан с факта, че пазарът е силно спекулативен и зависим от успеха на един мега-проект.

Ключови фактори за чуждестранни инвеститори

Програмата „Златна виза“ на ОАЕ

Това е универсален инструмент за всички емирства.

Праг на инвестиция: Закупуване на имот на стойност минимум 2 милиона AED (приблизително 505 000 евро / 545 000 долара).
Предимства: Дава право на 10-годишно пребиваване за инвеститора и семейството му.
Влияние върху пазара: Тази програма директно стимулира търсенето, особено в Абу Даби и Дубай, където инвеститорите търсят активи над този праг. За пълен преглед на изискванията, вижте нашето пълно ръководство за резидентска виза в ОАЕ чрез имот.

Данъци и разходи при покупка

Данъчната ефективност е основно предимство на целия пазар на имоти в ОАЕ.

Такса прехвърляне: Варира (напр. 4% в Дубай).
Годишен данък имот: 0% (нула).
Данък върху капиталовата печалба: 0% (нула).
Данък върху дохода от наем: 0% (нула).
Забележка: Въпреки че в ОАЕ няма годишен данък върху имотите, данък върху капиталовата печалба или данък върху личните доходи от наем, инвеститорите може да се сблъскат с жилищни/общински такси, корпоративен данък (където е приложимо) и данъци в родната си страна.

Рискове и прогноза за 2026

Прогнозата за 2026 г. не е еднаква за цялата страна.

Риск от свръхпредлагане (Специфичен за Дубай)

Това е класическият риск за Дубай. Анализатори прогнозират, че между 2025 г. и 2027 г. на пазара ще излязат над 120 000 – 150 000 нови жилищни единици. Това масирано предлагане почти сигурно ще окаже натиск за корекция на цените и наемите в определени сегменти на Дубай.

Риск от недостатъчно предлагане (Абу Даби и Рас ал-Хайма)

Тези два пазара се сблъскват с обратния проблем. В Абу Даби се доставят твърде малко нови качествени жилища, което поддържа цените високи. В Рас ал-Хайма се очаква огромен демографски бум (нужда от 45 000 нови жилища до 2030 г.), който настоящите проекти „off-plan“ трудно ще посрещнат. За инвеститорите това е позитивен риск, тъй като подкрепя растежа на капитала и наемите.

Експертна прогноза за 2026

Очакваме дивергенция на пазара:

Дубай: Анализаторите очакват едноцифрена до ниска двуцифрена ценова корекция (до около 10-15%) в сегментите с свръхпредлагане на апартаменти, докато първокласните и луксозни имоти се очаква да останат по-устойчиви.
Абу Даби: Продължаващ стабилен ръст (5-8%), воден от фундаментален недостиг на предлагане и силно търсене от крайни ползватели.
Рас ал-Хайма: Продължаващ силен растеж, докато наближава отварянето на Wynn Resort (2027 г.). Пазарът остава спекулативен, но с огромен потенциал.

Заключение

Пазарът на имоти в ОАЕ през 2025 г. предлага за всекиго по нещо: ликвидност и лукс в Дубай, стабилност и качество в Абу Даби, и експлозивен растеж в Рас ал-Хайма. Дните на лесните печалби отстъпват място на по-дългосрочна стратегия, фокусирана върху доходност от наем и качествен растеж на капитала. Изборът на емирство е също толкова важен, колкото и изборът на самия имот.

Преди да вземете решение, е ключово да изчислите потенциалната си възвръщаемост. Научете как в нашето пълно ръководство за изчисляване на брутната доходност.