Данъци при покупка на имот в Гърция: Пълно ръководство за инвеститори

Придобиването на имот в Гърция, независимо дали за почивка, постоянно пребиваване или инвестиция, е привлекателна възможност за много българи. Въпреки че Гърция е член на ЕС и процесът е сравнително опростен, е от съществено значение да сте напълно наясно с всички такси за покупка и данъци за имоти в Гърция. Разбирането на тези разходи при покупка и цялостното облагане на чуждестранен имот е ключово за точното бюджетиране и за осигуряване на безпроблемна сделка.

Общ преглед на разходите при покупка на имот в Гърция

Освен самата покупна цена на имота, съществуват редица еднократни и текущи разходи, които трябва да предвидите. Като цяло, тези допълнителни разходи възлизат на между 8% и 15% от стойността на имота, но могат да варират в зависимост от региона, типа имот и дали той е нов или за препродажба.

Основни такси и данъци при покупка на имот

1. Данък за прехвърляне на собственост (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων – FMA / Property Transfer Tax):
   • Размер: Стандартната ставка е 3%. Изчислява се върху по-високата от двете стойности:
     • Обективната (данъчна) стойност на имота (αντικειμενική αξία): Това е стойност, определена от държавата, която често е по-ниска от пазарната.
     • Действителната покупна цена (продажна цена).
   • Кой плаща: По традиция този данък се поема изцяло от купувача.
   • Плащане: Заплаща се на данъчната служба преди подписването на окончателния договор пред нотариус.
2. Данък добавена стойност (Φόρος Προστιθέμενης Αξίας – ΦΠΑ / VAT):
   • Кога се плаща: Този данък е приложим само при закупуване на нови имоти от строителни фирми, чиито строителни разрешителни са издадени след 1 януари 2006 г.
   • Размер: 24% ДДС върху продажната цена.
   • Важно: През последните години Гърция въведе временно освобождаване от ДДС за ново строителство (до края на 2024 г. и възможно продължаване), за да стимулира пазара. Проверете актуалния статут по време на покупката. Ако имотът е построен преди 2006 г. или е препродажба от физическо лице, не се плаща ДДС, а само FMA.
   • Кой плаща: Купувачът.

Допълнителни разходи и такси по сделката

Тези разходи не са данъци, но са задължителни за процеса на покупка и се плащат на съответните професионалисти и институции:

1. Хонорар за адвокат (Δικηγόρος / Lawyer’s Fee):
   • Роля: Адвокатът ви е ключов. Той извършва задълбочена правна проверка (due diligence) на имота – проверява титула за собственост, за тежести, ипотеки, съдебни спорове, законността на строителството. Той преглежда всички договори и ви консултира.
   • Размер: Таксите варират, но обикновено са между 1% и 1.5% от стойността на имота (плюс ДДС). За по-евтини имоти може да има фиксирана минимална такса (напр. €1 000 – €2 000).
   • Кой плаща: Купувачът. Участието на адвокат е задължително по закон.
2. Нотариални такси (Συμβολαιογράφος / Notary Public Fee):
   • Роля: Нотариусът съставя и удостоверява окончателния договор за покупко-продажба. Той е длъжностно лице, което гарантира законността на сделката, събира данъците и регистрира акта.
   • Размер: Обикновено между 1.2% и 1.5% от стойността на имота, посочена в договора (плюс ДДС).
   • Кой плаща: Купувачът. Участието на нотариус е задължително по закон.
3. Такси за Граждански инженер / Архитект (Πολιτικός Μηχανικός / Αρχιτέκτονας / Civil Engineer / Architect Fee):
   • Роля: Този специалист ще извърши техническа проверка на имота, за да потвърди законността на строежа, съответствието с градоустройствените планове и липсата на незаконни пристройки. Той също така издава Енергиен сертификат (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης – ΠΕΑ), който е задължителен при всяка сделка.
   • Размер: Около 1% до 2% от стойността на имота (плюс ДДС), в зависимост от сложността на имота и необходимите сертификати.
   • Кой плаща: Купувачът.
4. Комисионна за агент по недвижими имоти (Μεσιτικό Γραφείο / Real Estate Agency Commission):
   • Размер: Обичайно е между 2% и 3% от покупната цена на имота (плюс ДДС).
   • Кой плаща: По правило се плаща от купувача. Някои агенции таксуват и продавача.
   • Плащане: Заплаща се на агенцията при подписване на предварителен договор или при окончателното прехвърляне.
5. Такси за регистрация в Имотния регистър (Κτηματολόγιο / Land Registry Fee):
   • Размер: Около 0.475% до 0.5% от стойността на имота, плюс малки фиксирани такси.
   • Кой плаща: Купувачът.
6. Разходи за преводач:
   • Какво е: Ако купувачът не владее гръцки, при подписване на окончателния договор пред нотариус е задължително присъствието на заклет преводач (ορκωτός μεταφραστής).
   • Размер: Около €100 – €300, в зависимост от града и продължителността.
7. Разходи за получаване на гръцки данъчен номер (AFM):
   • Размер: Безплатно, ако го получите лично. Ако упълномощите адвокат или друг професионалист, те ще ви таксуват за услугата.
8. Разходи за откриване на банкова сметка:
   • Размер: Повечето гръцки банки не таксуват такса за откриване на сметка, но може да има месечни такси за обслужване.

Годишни разходи след покупката

След като вече сте собственик, ще имате и текущи годишни разходи:

1. Единен данък върху недвижимия имот (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων – ENFIA / Unified Property Tax):
   • Размер: Това е основният годишен данък. Изчислява се на база обективната стойност на имота и варира значително в зависимост от местоположението, размера, възрастта и вида на имота. Може да бъде от няколко десетки евро до няколко хиляди евро годишно.
2. Общински такси (Δημοτικά Τέλη / Municipal Taxes):
   • Включват такса смет, осветление и други общински услуги. Обикновено се плащат чрез сметките за електричество и зависят от размера на имота.
3. Такси за етажна собственост (Κοινόχρηστα / Communal Fees):
   • Ако имотът е в кооперация или комплекс, ще дължите месечни такси за поддръжка на общите части (почистване, осветление, асансьор, градина, басейн и др.).
4. Комунални услуги: Месечни сметки за електричество, вода, интернет, газ (ако е наличен).
5. Застраховка на имота: Препоръчителна, но не задължителна (освен ако не ползвате ипотека).
6. Данък върху доходите от наем: Ако отдавате имота под наем, доходите ще подлежат на облагане по гръцкото законодателство.

Заключение

Инвестицията в недвижими имоти в Гърция предлага много предимства, но изисква внимателно планиране и разбиране на всички такси за покупка и текущи разходи. Общите еднократни разходи при покупка (без покупната цена) обикновено възлизат на 8% до 15% от стойността на имота. С правилно бюджетиране и задължителната помощ на квалифицирани местни професионалисти – адвокат, нотариус и граждански инжене, вашата сделка ще бъде прозрачна и сигурна, а вашата мечта за гръцки дом ще стане реалност.

This post is also available in: English