Пазарът на краткосрочни наеми в Гърция, доминиран от платформи като Airbnb и Booking.com, претърпява съществени промени. От 2025 г. влизат в сила нови, по-строги регулации, които засягат хиляди собственици на имоти, включително и многобройните български инвеститори. Гръцкото правителство, в сътрудничество с Независимата служба за публични приходи (AADE), въвежда тези мерки с цел да регулира пазара, да се пребори с укриването на данъци и да адресира жилищната криза в страната. Ако притежавате или обмисляте да инвестирате в имот с цел отдаване под наем на туристи, този анализ на новите правила за Airbnb в Гърция е задължителен за вас.
Content
Основни промени в регулаторната рамка от 2025 г.
Новото законодателство, което ще се прилага стриктно, въвежда ясни дефиниции и изисквания. За краткосрочен наем вече се счита всяко отдаване на имот за период под 60 дни. Основна цел на промените е да се осигури по-голяма прозрачност, безопасност за туристите и справедлива конкуренция с хотелиерския бранш.
Задължителна регистрация и нови стандарти за имотите
Всяко жилище, предлагано за краткосрочен наем, трябва да бъде регистрирано в специалния Регистър на имотите за краткосрочно отдаване (AMA), поддържан от AADE. Номерът от тази регистрация (AMA) трябва да бъде видимо изписан във всяка онлайн обява.
От 1 октомври 2025 г. влизат в сила и нови, задължителни стандарти, на които имотите трябва да отговарят:
- Застраховка „Гражданска отговорност“: Всеки собственик трябва да сключи застраховка за покриване на щети или инциденти по време на престоя на гостите.
- Сертификати за безопасност: Изисква се валиден сертификат от лицензиран електротехник, наличие на пожарогасители, детектори за дим и ясни обозначения за аварийните изходи.
- Хигиенни стандарти: Задължително е представянето на сертификат за контрол на вредителите (дезинсекция и дератизация), както и наличието на аптечка за първа помощ.
Имоти, които не отговарят на основни изисквания за обитаемост, като например сутерени без естествена светлина и вентилация, вече няма да могат да бъдат предлагани в платформите.
Ограничения в броя на имотите и дните за отдаване
Една от най-съществените промени е въвеждането на ограничения за физическите лица. Според новите правила за Airbnb в Гърция, едно физическо лице може да отдава под наем до два имота. Ако собственик желае да отдава три или повече имота, той трябва да се регистрира като юридическо лице (фирма) и да плаща съответните по-високи данъци и осигуровки, приравнявайки се на хотелския бизнес.
Въвеждат се и ограничения за максималния брой дни, в които един имот може да бъде отдаван краткосрочно:
- 90 дни годишно за повечето райони в страната.
- 60 дни годишно за острови с население под 10 000 души.
Тези лимити имат за цел да насърчат дългосрочното наемане и да увеличат предлагането на жилища за местните жители, като по този начин се повлияе и на стратегията за краткосрочен срещу дългосрочен наем.
Нови данъци и такси за собствениците от 2025 г.
Финансовата тежест за собствениците също се променя. Разбирането на новата данъчна рамка е ключово за правилната калкулация на вашата доходност.
Данък върху дохода от наем
Данъчните ставки върху доходите от краткосрочни наеми за физически лица остават прогресивни, но се прилагат по-стриктно:
- 15% за годишен доход до 12 000 евро.
- 35% за доход между 12 001 и 35 000 евро.
- 45% за доход над 35 000 евро.
За юридическите лица (притежаващи 3 или повече имота) доходите се облагат като приходи от стопанска дейност и подлежат на ДДС.
Увеличен „Данък устойчивост на климатичната криза“
Новият „данък климатична устойчивост“, който замени предишната туристическа такса, се увеличава значително. Размерът му зависи от сезона и се заплаща на нощувка:
- Март – Октомври (висок сезон): 8 евро на нощувка за имоти, отдавани краткосрочно.
- Ноември – Февруари (нисък сезон): 2 евро на нощувка.
Тази такса се събира от собственика, но се начислява на госта. Въпреки това, тя оскъпява общата цена и влияе на конкурентоспособността на имота. Задълбоченото познаване на всички данъци при покупка на имот в Гърция и последващото му управление е от съществено значение.
Строг контрол и солени глоби
Гръцките власти заявяват ясно, че ще има нулева толерантност към нарушителите. Независимата служба за публични приходи (AADE) и Министерството на туризма ще извършват масови проверки. Глобите за неспазване на новите правила за Airbnb в Гърция са значителни:
- Липса на регистрация (AMA номер): Глоба до 5000 евро.
- Недекларирани доходи: Глоби, достигащи до 100% от укрития приход, плюс дължимия данък.
Властите ще използват кръстосани проверки на данни от платформите, банкови сметки и плащания с кредитни карти, за да идентифицират нарушителите.
Какво означава това за инвеститорите?
Новите регулации правят пазара по-прозрачен и сигурен, но и по-рестриктивен и скъп за собствениците. Това е важен фактор, който трябва да се вземе предвид при анализ на пазара на имоти в Гърция. Инвеститорите трябва внимателно да калкулират всички нови разходи – застраховки, сертификати, по-високи данъци и да ги съпоставят с потенциалните приходи при новите ограничения за дните на заетост. Професионализацията на сектора ще отсее случайните играчи и ще възнагради тези, които подходят към инвестицията си сериозно и спазват закона.
This post is also available in: English
